Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

7 czerwca 2021

Problem nieskończonej wiaty śmietnikowej

14

Spór dotyczy wiaty śmietnikowej dla Wspólnoty Mieszkaniowej, składającej się z kilku budynków. 3 budynki są zamieszkałe, 2 budynki są w trakcie budowy. Deweloper postawił szkielet wiaty śmietnikowej, ale nie jest ona zabudowana tak jak powinna, tzn. mają do nich dostęp ptaki, które roznoszą odpady w różne miejsca, a przy śmietnikach jest wiecznie brudno. Ewidentnie jest to sam szkielet, nieskończona praca. W tym celu napisaliśmy do dewelopera pismo, aby skończył wiatę śmietnikową, niestety deweloper nie odpisuje nam na żadne pismo. Problem tkwi w tym, że nie jesteśmy też w posiadaniu na dzień dzisiejszy dokumentów Wspólnoty, ponieważ nie przekazał ich jeszcze poprzedni Zarządca (sprawa została zgłoszona do prokuratury). Jak wymusić na deweloperze skończenie tej wiaty śmietnikowej, czy są jakieś przepisy, które to regulują?

Co radzi ekspert?

O ile przedmiotem wezwania adresowanego do dewelopera nie są zagadnienia – ogólnie rzecz ujmując - związane z wadami lub usterkami wykonanych prac, bądź przeniesieniem własności lokalu lub domu jednorodzinnego (vide: ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1805 ze zm.), brak jest przepisów rangi ustawowej, które wprost nakładałyby na dewelopera konieczność pisemnego ustosunkowania się w określonym terminie na korespondencję otrzymaną tak od właściciela lokalu, nabytego od dewelopera, jak też zarządu wspólnoty mieszkaniowej, która ukonstytuowała się w oddanym do użytkowania budynku, tj. zgodnie z art. 6  ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.).

Jeżeli zatem brak jest oznaczenia terminu udzielenia przez dewelopera odpowiedzi na otrzymane pismo, określonego tak w przepisach szczególnych lub w samej umowie zawartej przez strony, uczynienie zadość zobowiązaniu wynikającemu z otrzymanego wezwania winno być rozpatrywane z uwzględnieniem art. 455 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”).

Stosownie do powołanego wyżej przepisu, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Jak wyjaśnia się to w doktrynie, o terminie spełnienia świadczenia w zasadzie decyduje treść zobowiązania lub jego właściwość. Termin ten może być zatem określony bądź to przez wskazanie konkretnej daty, bądź też ustalenie pewnego okresu, w którym dłużnik powinien świadczyć. W tym drugim wypadku dłużnik nie dochowuje terminu, jeśli nie spełnia świadczenia przed końcem jego upływu, np. nie przekazuje uzyskanych ostatecznych decyzji o pozwoleniu na użytkowanie miejsc postojowych, mimo, że zgodnie z zawartą (-ymi) umową (-ami), decyzje te winny były zostać przekazane nabywcą wraz z pozostałymi dokumentami po zakończeniu realizacji inwestycji lub niezwłocznie po ich uzyskaniu. Jeżeli zatem deweloper nie wypełnia swojego zobowiązania w terminie, popada w opóźnienie w jego realizacji z upływem ostatniego dnia, w którym – zgodnie z umową – winien był spełnić swoje zobowiązanie, np. przekazać niezbędne dokumenty.

W sytuacji jednak, gdy termin wykonania zobowiązania przez dewelopera nie został ukształtowany w sposób wskazany powyżej, a tym samym, na podstawie zapisów samej umowy lub mając na uwadze właściwość zobowiązania, brak jest możliwości ustalenia konkretnego terminu, z zachowaniem którego dłużnik (deweloper) winien wykonać swój obowiązek, będziemy mieli do czynienia z zobowiązaniem bezterminowym, do którego zastosowanie znajdzie właśnie art. 455 KC. W takim wypadku, w myśl powołanego wyżej przepisu, dłużnik (deweloper) winien bowiem spełnić świadczenie niezwłocznie po wezwaniu go przez wierzyciela. Owo wezwanie przekształca zaś zobowiązanie bezterminowe w terminowe.

Skierowane do dłużnika wezwanie nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy, z tym że zgodnie z regułą dowodową z art. 6 KC, to obowiązkiem wierzyciela będzie wykazanie, iż zostało ono wystosowane i istotnie doszło do drugiej strony. Wobec powyższego, najwłaściwszą formą jest forma pisemna, zaś korespondencja winna zostać wysłana przynajmniej przesyłką pocztową poleconą. Zaleca się przy tym dołączenie jednocześnie zwrotnego potwierdzenia odbioru.

Jak podkreśla się to w tym miejscu w orzecznictwie, „niezwłoczne” spełnienie świadczenia przez dłużnika – o którym mowa w art. 455 KC - nie oznacza jednakże natychmiastowej powinności świadczenia, a jedynie spełnienie świadczenia „bez nieuzasadnionej zwłoki”, tj. w takim terminie, w jakim działający prawidłowo dłużnik mógłby je spełnić w normalnym toku prowadzenia swoich spraw. Jest to więc „termin obiektywnie realny”. Aby ocenić, co jest takim terminem, należy wziąć zaś pod uwagę rodzaj i rozmiar świadczenia lub inne okoliczności niezbędne do wykonania zobowiązania (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 06.02.2019 r., I ACa 449/18). Dłużnik, zważywszy na okoliczności towarzyszące zobowiązaniu, zwłaszcza na rodzaj i rozmiar świadczenia, bez nieuzasadnionej zwłoki powinien zatem móc przygotować przedmiot świadczenia oraz zrealizować konieczne czynności przygotowawcze, niezbędne do wykonania zobowiązania. Wobec tego, czas potrzebny dłużnikowi do niezwłocznego świadczenia nie może być określony in abstracto, da się to jedynie uczynić w odniesieniu do konkretnego indywidualnego przypadku (vide: T. Wiśniewski, w: G. Bieniek, Komentarz KC, t. 1, 2007, s. 534; B. Kordasiewicz, w: SPP, t. 2, s. 575). Dopiero zaś upływ okresu „niezwłoczności” powoduje, że roszczenie wynikające ze zobowiązania bezterminowego staje się wymagalne (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 09.10.2019 r., I AGa 144/18). Jeżeli zatem wierzyciel wyznaczy zbyt krótki termin spełnienia świadczenia, to nie będzie on dla dłużnika wiążący.

W razie bezskutecznego upływu zakreślonego dłużnikowi terminu, świadczenie staje się zaś wymagalne. Dłużnik popada przy tym w opóźnienie także wtedy, gdy kwestionuje wezwanie do zapłaty w całości lub części (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 20.04.2018 r., I ACa 13/18).

Przypisy