Przejście na indywidualne ogrzewanie elektryczne w obliczu rosnących cen węgla

1. Czy do zmiany systemu grzewczego ze zbiorczego węglowego na system indywidualny jest wymagana zgoda większości właścicieli czy tez 100%?
   
   2. Czy w przypadku decyzji właścicieli o czasowym wyłączeniu dostaw ciepłej wody ze względu na bardzo wysoką cenę za podgrzanie wody, uchwała może być większościowa czy też za zgodą za wszystkich właścicieli?
    

Co radzi ekspert?

Co do zasady, kotłownia jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku (w tym też jej urządzenia), związane z funkcjonowaniem budynku, stanowi część składową nieruchomości wspólnej, a więc właściciele lokali zobowiązani są do partycypowania w kosztach jej utrzymania. Dotyczy to oczywiście tylko sytuacji gdy właścicielem kotłowni jest wspólnota, a tym samym urządzenia przesyłowe nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. Z orzecznictwa i piśmiennictwa wynika bowiem, że tzw. „współwłasnością przymusową” objęta jest także instalacja grzewcza. Wskazuje się, że instalacja grzewcza jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają bowiem wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. „współwłasności przymusowej” są przy tym zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Przy takim założeniu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28.08.1997 r. (III CZP 36/97) stwierdził zatem, że po wejściu w życie przepisów ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.

W razie zatem ogrzewania budynku wspólnoty mieszkaniowej ze wspólnej kotłowni, dla zmiany systemu ogrzewania dla całego budynku oraz indywidualnych lokali wymagane jest podjęcie decyzji przez właścicieli lokali.

Przyjmując zatem, że przedmiotowa kotłownia stanowi część nieruchomości wspólnej, decyzje dotyczące funkcjonowania tejże kotłowni właściciele lokali podejmują na zasadach przewidzianych jak dla podejmowania innych czynności dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.

Wobec powyższego, przypomnieć zatem należy, iż stosownie do art. 23 ust. 2 UWL uchwały (w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, gdzie do zarządu nieruchomością wspólną nie mają wprost zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności lecz przepisy UWL) zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Co do zasady zaś - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada z kolei stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jak wynika z powyższego, w tzw. „dużej” wspólnocie mieszkaniowej uchwała zostaje podjęta, gdy za jej przyjęciem opowiedzą się właściciele lokali, których łączny udział w nieruchomości wspólnej wynosi więcej niż 50%. Do podjęcia bowiem czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (do której niewątpliwie zaliczyć należy zaś likwidację kotłowni i podjęcie decyzji co do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej) ustawodawca nie wymaga jednomyślności. Zgoda właścicieli lokali potrzebna jest w tej sytuacji zaś dlatego, że urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, tworzące jednolity system ogrzewania, stanowią element nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością właścicieli lokali.

Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie, niewątpliwie właściciele lokali mogą zatem wyrazić zgodę na odłączenie lokalu (lub więcej lokali) od wspólnej i jednolitej instalacji centralnego ogrzewania i zainstalowanie w nim innego systemu ogrzewania (vide: wyr. SA w Białymstoku z 14.9.2012 r., I ACa 344/12). W takiej zaś sytuacji, właściciel lokalu odłączonego od sieci centralnego ogrzewania (w sytuacji odłączenia tylko niektórych, a więc nie wszystkich lokali), poza wydatkami związanymi z ogrzewaniem lokalu stanowiącego jego własność, będzie stosownie do treści art. 14 pkt 2 UWL uiszczał także koszty eksploatacji tej sieci wliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z przyjętym regulaminem rozliczania kosztów ogrzewania (vide: wyr. SO w Gliwicach z 10.3.2014 r., XII C 176/13).

Przyjąć wobec tego należy, iż w braku zgody na zmianę systemu ogrzewania dla całego budynku lub indywidualnych lokali, a więc braku rezygnacji przez wspólnotę z ogrzewania z kotłowni, za nieskuteczne uznać należy podejmowanie przez właścicieli indywidualnych lokali prób samodzielnego „odłączenia” się od stosowanego systemu ogrzewania i np. zamontowanie samodzielnie ogrzewania np. gazowego lub nawet wyłączenie w lokalu grzejników zasilanych ciepłem z kotłowni. Tego rodzaju działanie nie wpłynie bowiem na brak możliwości obciążania takiego właściciela kosztami zarzutu nieruchomości wspólną, w tym z tytułu dostaw energii cieplnej. Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28.09.2020 r. (I NSNc 51/19), grzejnik nie jest jedynym źródłem ciepła w lokalu mieszkalnym. Cechą zaś charakterystyczną instalacji centralnego ogrzewania – w szczególności w budynkach z okresu lat 70. i 80. - jest to, że część tej instalacji jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, jakim są grzejniki w jego mieszkaniu. Nawet więc w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez lokatora, jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali. Pomimo zatem nawet świadomej rezygnacji przez właściciela lokalu z ogrzewania jego mieszkania poprzez zakręcenie grzejników, właściciel taki korzystać w dalszym ciągu będzie z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie, ogrzewane pomieszczenia. Ciepło dostarczane do lokalu w taki sposób nie jest zaś zwolnione od opłaty, stąd też wspólnota będzie miała jak najbardziej prawo oczekiwać od takiego właściciela partycypacji w kosztach tego ciepła. 

Czym innym jest natomiast podjęcie decyzji o wstrzymaniu dostaw ciepła w budynku wspólnoty w oparciu o wewnętrzną instalację grzewczą, w zakresie w jakim wstrzymanie tych dostaw dotyczy dostarczenia ciepła do indywidualnych lokali, a tym samym ogranicza prawa ich właścicieli. Należy w tym zaś zakresie – w celu wyeliminowania ryzyka dochodzenia z tego tytułu roszczeń przez właścicieli pozbawionych dostaw ciepła wbrew swojej woli – wyrażenia zgody przez każdego z właścicieli na takie działanie.