Roszczenia z rękojmi i gwarancji – które przysługują współwłaścicielom, a które wspólnocie?

Rodzaje wad

W interesującym nas kontekście musimy wyróżnić wady powstałe w odrębnych lokalach oraz wady części wspólnej budynku.

W przypadku wad występujących w lokalach, stanowiących odrębne nieruchomości, uprawnienia do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi lub gwarancji przysługiwać będą jedynie ich nabywcom, a więc zwykle indywidualnym właścicielom. Do dochodzenia roszczeń z tytułu takich wad nie jest uprawniona wspólnota mieszkaniowa, ani działający w jej imieniu zarząd. Nabywcy lokali nie mogą również skutecznie przelać na Wspólnotę swoich roszczeń względem sprzedawcy[1].

Nieco inaczej jest w przypadku wad dotyczących części wspólnych. W tym przypadku uprawnionymi do dochodzenia roszczeń są również nabywcy poszczególnych lokali (jako udziałowcy w części wspólnej). Każda z tych osób będzie uprawniona do żądania od sprzedawcy usunięcia wady[2], obniżenia ceny, czy też odszkodowania. Jeśli chodzi jednak o odszkodowanie lub obniżenie ceny, to każdy ze współwłaścicieli może żądać zapłaty tylko w części, odpowiadającej jego udziałowi w całości nieruchomości wspólnej.

Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada samodzielnej legitymacji w sprawach dotyczących wad części wspólnych, ale może nabyć roszczenia od właścicieli lokali w wyniku cesji (przeniesienia) uprawnień[3]. Do dochodzenia usunięcia wad wystarczy cesja od jednego z nabywców. W przypadku roszczeń o odszkodowanie lub obniżenie ceny, im więcej nabywców przeleje swoje roszczenia na rzecz wspólnoty, tym większej części odszkodowania będzie mogła ona dochodzić. Do nabycia przez wspólnotę powyższych roszczeń nie wymaga się uchwały jej członków[4].

Balkony i tarasy

Zwykle nie ma wątpliwości co do tego, które wady dotyczą części wspólnych, a które odrębnych lokali. Nie zawsze jednak sytuacja jest klarowna. Tak ma się sprawa jeśli chodzi o wady balkonów - od lat stanowią one zarzewie konfliktów między zarządcami wspólnot, a ich członkami.

Jednak nawet w sprawie balkonów wyklarowało się przeważające i dość jednoznaczne stanowisko orzecznictwa, zgodnie z którym:

• częścią składową odrębnego lokalu jest tylko ta część balkonu, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń  wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem.
• częścią wspólną zaś są elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu[5].

Powyższe oznacza, że rozstrzygnięcie o tym czy dana wada balkonu stanowi wadę części wspólnej czy też odrębnego lokalu, zależy od okoliczności konkretnego przypadku, a w szczególności od przyczyny i umiejscowienia usterki.

Sytuacja analogiczna w mojej ocenie dotyczyć będzie tarasów. Pamiętać należy jednak, iż jeśli dostęp do tarasu ma więcej mieszkańców, to jest on częścią nieruchomości wspólnej, gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej[6].

Instalacje

Problematyczne mogą być także wady instalacji. Także tu na pomoc przychodzi orzecznictwo sądowe. Zdaniem przeważającej jego części, wady wbudowanych w substancję lokalu instalacji zawsze stanowić będą wady nieruchomości wspólnej, i to nawet wówczas gdy ich usunięcie wiązać się będzie z koniecznością  ingerencji w odrębne lokale, na przykład rozkucia ich ścian. Dotyczy to przykładowo instalacji elektrycznej, przewodów kominowych i wentylacyjnych[7].

Piwnice

Najczęściej w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawarta jest informacja nie tylko o metrażu i liczbie pomieszczeń w lokalu, ale także o tzw. pomieszczeniach przynależnych. Zazwyczaj piwnica stanowić będzie takie pomieszczenie. W konsekwencji do wystąpienia z roszczeniami z tytułu rękojmi w tym zakresie uprawniony będzie właściciel odrębnego lokalu. Jeżeli jednak piwnicy nie przypisano do konkretnego lokalu, to stanowi ona część wspólną.

Mieszkania zbyte na rynku wtórnym

Z tytułu rękojmi zawsze odpowiadał będzie sprzedawca nieruchomości wobec jej nabywcy. W sytuacji gdy mieszkanie sprzedawane jest na rynku wtórnym, odpowiadać zatem może osoba fizyczna – bezpośredni sprzedawca.

Jeżeli po nabyciu mieszkania od dewelopera, pierwotny nabywca dokonał jego sprzedaży, to ostatecznemu kupującemu uprawnienia z rękojmi przysługiwać będą względem jego kontrahenta (bezpośredniego sprzedawcy), nie zaś względem dewelopera.

Bezpośredni sprzedawca może być zmuszony do naprawienia wady, a rzeczywisty winowajca – deweloper, odpowie dopiero w drugiej kolejności, gdy w stosunku do niego z roszczeniem odszkodowawczym wystąpi jego bezpośredni kontrahent. Przy tym odpowiedzialność bezpośredniego sprzedawcy nie jest w żaden sposób uzależniona od naprawienia szkody przez dewelopera względem niego.

Powyższe problemy można jednak ominąć. W razie ujawnienia się wady, bezpośredni sprzedawca może przenieść swoje uprawniania względem dewelopera na rzecz kupującego. W takiej sytuacji kupujący będzie miał możliwość wystąpienia bezpośrednio przeciwko deweloperowi, co może pozwolić bezpośredniemu sprzedawcy na uniknięcie odpowiedzialności.

Jak postąpić w przypadku pojawienia się wad budynku?

W przypadku pojawienia się wad budynku należy je niezwłocznie udokumentować, najlepiej również w postaci zdjęć z datownikiem. Często warto również zlecić w tym zakresie sporządzenie opinii prywatnego rzeczoznawcy budowlanego. Z biegiem czasu bowiem pierwotna przyczyna powstania usterek może ulec zatarciu.

Powyższe może być także zasadne wówczas, gdy stwierdzone wady są tego rodzaju że wymagają natychmiastowego usunięcia, na przykład z uwagi na zagrożenie pożarem. Wykazanie ich zaistnienia po wcześniejszej naprawie przez wspólnotę lub jej członków będzie niemal niemożliwe, jeśli wady te nie zostaną wcześniej odpowiednio udokumentowane.

W takiej sytuacji warto także już na tym etapie zwrócić się o pomoc prawną. Możliwym jest bowiem zwrócenie się do sądu o zabezpieczenie i oficjalne udokumentowanie materiału dowodowego jeszcze przed wszczęciem powództwa.

Zarządca powinien pamiętać, że ciąży na nim obowiązek dbałości o właściwe utrzymanie nieruchomości wspólnej, ponosi on również odpowiedzialność za konsekwencje niezachowania tego wymogu. Powinien on zatem zadbać o zabezpieczenie powstałych wad i zapobiec dalszym zniszczeniom.

Wspólnota mieszkaniowa w procesie

Zarząd Wspólnoty mieszkaniowej nie potrzebuje dodatkowego umocowania do udzielenia pełnomocnictwa zawodowemu pełnomocnikowi (adwokatowi lub radcy prawnemu). Nie ma zatem obowiązku pozyskiwania w tym zakresie uchwały współwłaścicieli[8].

Problematyczne może być natomiast wydatkowanie środków na taką reprezentację. Jeśli plan gospodarczy na dany rok przewiduje takie wydatki, to można je poczynić. Inaczej jest jednak, gdy w budżecie środków takich brak. Wówczas należałoby przegłosować uchwałę współwłaścicieli wyrażającą zgodę na zawarcie z pełnomocnikiem umowy zawierającej wskazane warunki płatności. Inaczej, zarządca narazi się na odpowiedzialność finansową.

Oczywiście powyższe jest problematyczne z przyczyn technicznych oraz z uwagi na krótkie terminy przedawnienia, dlatego warto wcześniej przewidzieć w planie gospodarczym wydatki na cel dochodzenia roszczeń.

Wytaczając powództwo przeciwko deweloperowi warto zawczasu przygotować się do sprawy merytorycznie oraz skorzystać z pomocy wyspecjalizowanej w tej dziedzinie kancelarii adwokackiej lub radcowskiej. Temat dochodzenia roszczeń z tytułu wad budynku nie jest bowiem łatwy. W zakresie tym istnieje rozbudowane i skomplikowane orzecznictwo, którego umiejętne użycie może ułatwić deweloperowi uniknięcie odpowiedzialności w sporze z niedoświadczonym przeciwnikiem.

[1] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r. I CSK 379/12, Lex nr OSNC 2013/11/130.

[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 29 września 2015 r. I ACa 909/15, Lex nr 1934446.

[3] Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13, OSNC 2014/9/84.

[4] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 maja 2016 r. VI ACa 609/15, Lex nr 2079180.

[5] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 grudnia 2012 r. VI ACa 705/12, Lex nr 1378920.

[6] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 października 2015 r., sygn. II OSK 1245/14.

[7] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2017 r. I ACa 1214/16.

[8] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2012 r. I ACa 1117/12, LEX nr 1246688.