Sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przed sądem

Właściciel lokalu wystąpił o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ewentualnie o ustalenie jej nieistnienia będąc jednocześnie członkiem zarządu tej Wspólnoty, ale Sąd Okręgowy w Koszalinie oddalił powództwo. Właściciel wniósł apelację, jednak Sąd Apelacyjny w Szczecinie uznał, że postępowanie przed Sądem Okręgowym dotknięte jest nieważnością. Sąd ustalił, że pełnomocnictwo do zastępowania wspólnoty mieszkaniowej zostało udzielone radcy prawnemu przez spółkę, której powierzono administrowanie nieruchomością wspólną. Umocowanie do działania w niniejszej sprawie pełnomocnika wspólnoty mieszkaniowej nie zostało udzielone przez podmiot uprawniony do reprezentowania wspólnoty przed sądem.

Problematyka reprezentacji czynnej we wspólnocie mieszkaniowej została uregulowana w Art. 21 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że rozwiązania odnoszące się do zarządu nieruchomością wspólną, przewidziane w ustawie o własności lokali, znajdują zastosowanie wtedy, gdy właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty nie uregulowali tych kwestii w umowie, a liczba samodzielnych lokali w nieruchomości wspólnej jest większa niż siedem. Prowadzenie zarządu nieruchomością wspólną należy do zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali.

Oświadczenie woli za wspólnotę składa zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej dwaj jego członkowie przy zarządzie wieloosobowym. Z treści umowy o administrowanie nieruchomością wspólną zawartej pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a spółką wynika, że administrowanie nieruchomością wspólną obejmuje reprezentację ogółu właścicieli w sprawach dotyczących wspól...