Uchwała w sprawie nowych balkonów

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), właścicieli lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej - w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości. Dla potrzeb ustalenia wielkości tego udziału zastosowanie znajduje w szczególności zaś art. 3 UWL. Tak też, stosownie do art. 3 ust. 3 UWL (mającego najczęstsze zastosowanie), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada z kolei stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Dla ustalenia wysokości kwoty partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ma więc znaczenie jedynie – jak przesądził to sam ustawodawca - wielkość udziałów przypadająca poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. W przedmiotowym zapytaniu, właściciele lokali winni zatem uiszczać zaliczki z uwzględnieniem wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem, iż udział ten liczony jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Jeżeli zatem powierzchnia balkonów zostanie doliczona i prawnie włączona do powierzchni lokali, wówczas może być brana ona pod uwagę jako podstawa do obliczenia zaliczki na koszty zarządu (w tym remonty nieruchomości wspólnej – art. 14 pkt 1 UWL). Jedynie bowiem w odniesieniu do lokali użytkowych, ustawodawca przewidział możliwość zwiększenia obciążenia z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, poza wymiar posiadanego udziału, co wynika ze sposobu korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 UWL).

Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 r. (II CKN 226/97), wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 UWL obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. W uzasadnieniu do zacytowanego orzeczenia podniesiono m.in., że art. 12 ust. 2 WłLokU stanowi bowiem jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Oznacza to, że przepis ten nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 UWL, nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków. Tak też w przepisie art. 12 ust. 3 UWL ustawodawca wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku.

Jest to przy tym jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 UWL, a więc zasady równości obciążeń. Poza powyższym, brak jest zatem dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11.12.2019 r., I ACa 117/19). Zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić bowiem będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziały w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11.09.2019 r., V ACa 584/18). Ponieważ zatem zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali stanowią sposób pokrywania kosztów zarządu, to prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Nie jest bowiem możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.

Jeżeli jednak, jak w opisanym zapytaniu, nakładami wspólnoty mieszkaniowej doszło do wybudowania balkonów, które użytkują niektórzy jedynie z właścicieli, istnieje możliwość wydzielenie im tych balkonów do wyłącznego korzystania w drodze quoad usum i za osobnym, ustalonym w tym zakresie wynagrodzeniem. Podział quoad usum uzasadnia bowiem odstępstwo od zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również zasad podziału wydatków i ciężarów określonych w art. 12 ust. 2 UWL (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12.12.2017 r., I ACa 589/17).