0
732
Duża Wspólnota posiada kotłownię węglową. Ze względu na sytuację panującą w kraju (wysokie ceny węgla i brak tego węgla) zarząd wspólnoty odmawia grzania bloku celem zaoszczędzenia. Zaliczki na poczet centralnego ogrzewania nie są do końca zaliczkami, jakie powinny obowiązywać, ze względu na to, że właściciele nie przegłosowali uchwały o ich podwyższeniu ( przeliczając koszty węgla i tylko palacza zaliczki te powinny wynosić ponad 15zł/m2 - czyli np. przy mieszkaniu 60m2 same ogrzewanie powinno wynosić 900zł). Wielu właścicieli domaga się, aby chociaż trochę puszczać ciepło (choćby na wieczór). Niestety zarząd Wspólnoty (zarząd jest jednoosobowy) odmawia podjęcia kroków celem uruchomienia kotłowni. Czy w związku z powyższym zarząd ma takie kompetencje i czy właściciele mogą żądać uruchomienia kotłowni?
Co radzi ekspert?
Wspólnota mieszkaniowa gospodaruje na zasadach planu gospodarczego, a na pokrycie kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki z reguły uchwalane na zebraniu rocznym, co oczywiście nie wyklucza podjęcia uchwał w sprawie zwiększenia już ustalonych zaliczek w trakcie roku, czy też stworzenia nowych pozycji w systemie zaliczkowym. Zaliczki to bowiem nie jedna pozycja, tylko z reguły kilka, a nieraz i kilkanaście pozycji, które w sumie dają kwotę którą właściciele co miesiąc uiszczają na konto wspólnoty.
Zaliczki powinny być tak określone, aby umożliwiały uzbieranie niezbędnej kwoty na dany cel. Zatem zarząd przygotowując uchwałę w sprawie zaliczek i myśląc o jednej z pozycji, czyli ogrzewaniu opierając się na kosztach z ubiegłego roku wzrostach cen oraz biorąc pewien zapas bezpieczeństwa, powinien określić wysokość zaliczek tak, aby można było uzbierać niezbędną kwotę na pokrycie kosztów ogrzewania na następny sezon grzewczy. Jeżeli w związku z sytuacją energetyczną w Polsce, w trakcie roku okazało się, że szacunki zarządu są zaniżone, należało oszacować o jakiej kwocie mowa i przygotować uchwałę zmieniającą wysokość zaliczek tak, aby wzrost zaliczek umożliwił pokrycie kosztów ogrzewania.
Kolejną kwestią jaka spoczywa na zarządzie jest gospodarowanie posiadanymi środkami na dany cel. Zarząd może gospodarować tylko tym, co właściciele przekazali mu do dyspozycji -ostatecznie bowiem to nie zarząd narzuca wysokość zaliczki, tylko właściciele podejmują uchwałę, a zatem mogą nie zgodzić się na określoną wysokość zaliczki na ogrzewanie czy jej podniesienie w trakcie roku. Zatem zarząd musi szacować jakimi środkami dysponuje na dany cel, a jeżeli są niewystarczające to w konsekwencji powinien szukać oszczędności. Z tym wiąże się w przypadku ogrzewania rozpoczęcie sezonu grzewczego, a jeżeli wspólnota mieszkaniowa dysponuje własną kotłownią to też sposobem ogrzewania w trakcie sezonu np. co do utrzymywania określonej niższej temperatury, co generować będzie oszczędności. Wszystkie te decyzje należą do zarządu, chyba że właściciele w drodze uchwały ustalili jakieś zasady w tym zakresie (regulamin ogrzewania). Na przykład określając, jak i kiedy rozpoczyna się sezon grzewczy, jaka temperatura ma być utrzymywana itp. Jest to raczej rzadkie zjawisko i z reguły właściciele nie sięgają tak dalekowzrocznie w przód w swoich decyzjach i w większości wspólnot decyzje te pozostawione są w gestii zarządu w ramach bieżącego zarządzania, a gdy ogrzewanie dostarczane jest z zewnątrz, wówczas zasady te wynikają z zawartej umowy z dostawcą i do tych zasad potem zarząd musi się stosować.
Podsumowując - bez wątpienia gdy zarząd wie, że nie będzie dysponować wystarczającą kwotą na pokrycie kosztów ogrzewania w sezonie 2022/2023 powinien doraźnie dążyć do jak najpóźniejszego rozpoczęcia sezony grzewczego, a pojedyncze głosy właścicieli nie powinny mieć żadnego znaczenia, ponieważ najważniejsze powinno być to, aby zapewnić ogrzewanie w okresie gdy jest to niezbędne. Kolejnym krokiem, jaki powinien zarząd podjąć to dalsze forsowanie podjęcia uchwały zwiększającej zaliczki na ten cel. Inaczej w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa dysponuje własną kotłownią, powiedzmy w lutym czy marcu ogrzewanie będzie musiało być wyłączone, bo braknie zarówno węgla, jak środków na jego zakup. Należy to uświadamiać właścicielom zarówno jako argument za jak najpóźniejszym rozpoczęciem sezonu grzewczego, jak i jako argument do podjęcia uchwały o zwiększeniu zaliczek na ten cel.
