0
4117
Pytanie: Czy zewnętrzne parapety okienne są częścią wspólną, czy są własnością właścicieli poszczególnych mieszkań? Czy w przypadku wystąpienia nieszczelności pomiędzy oknem mieszkania, a parapetem zewnętrznym i wystąpieniem przecieku naprawy parapetu powinna dokonać Wspólnota Mieszkaniowa, czy właściciel mieszkania. Kto jest odpowiedzialny za powstanie szkody zalaniowej, gdy przyczyną zalania była nieszczelność pomiędzy oknem a parapetem zewnętrznym w przypadku, gdy parapety w całym budynku wymieniane były kilkanaście lat temu na koszt Wspólnoty przy okazji docieplenia budynku i wykonywania elewacji, a właściciel od tego czasu nie dokonywał po wymiany okien?
Odpowiedź:
REKLAMA
We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę, której koszty utrzymania ponosi wspólnota, czyli wszyscy właściciele lokali oraz wyodrębnione lokale zarządzane przez ich właścicieli, których koszty utrzymania ponoszą ich właściciele. Okna w lokalach tak jak drzwi wejściowe do lokali są częścią tych lokali. Natomiast okna poza odrębnymi lokalami, na przykład na klatce schodowej tak jak drzwi wejściowe z zewnątrz na klatki schodowe jak i cała elewacja budynku stanowią część nieruchomości wspólnej. W związku z tym konserwacja i wymiana okien w lokalach należy do właściciela lokalu, który nie potrzebuje na to zgody wspólnoty mieszkaniowej, bo nie jest to decyzja odnośnie nieruchomości wspólnej, a jest to decyzja odnośnie elementu danego lokalu. Natomiast parapety zewnętrzne są elementem elewacji budynku, a zatem słusznie przedmiotowa wspólnota wykonując remont elewacji budynku dokonała w jego ramach wymiany parapetów zewnętrznych.
Zawsze we wspólnotach mieszkaniowych problem interpretacyjny powstaje w przypadku usterek na styku elementów nieruchomości wspólnej i elementów poszczególnych lokali. Rozstrzygnięcie wówczas zawsze polega na ustaleniu, który z tych dwóch elementów jest wadliwy sam w sobie lub został źle zamontowany lub z biegiem czasu stracił swoje właściwości.
Na wstępie więc należy odpowiedzieć sobie na pytanie, jaka jest rola parapetów zewnętrznych? Pełnią one nie tylko funkcję dekoracyjną. Parapety chroni okna i pomieszczenia za nimi przed zawilgoceniem i umożliwiają odpływ wody opadowej. Każdy parapet powinien być więc zamontowany w taki sposób, by woda mogła po nim swobodnie spływać. Uzyskuje się to dzięki zapewnieniu odpowiedniego spadku.
Część parapetu bliżej okna jest umieszczona wyżej niż część znajdująca się bliżej krawędzi. Parapet musi być także wysunięty poza lico elewacji, tak by ściekająca z niego woda nie brudziła zewnętrznej powierzchni ścian. Ważne jest również odpowiednie połączenie z ramą okienną. Parapet wsuwa się pod ościeżnicę, tak by woda skapywała na jego powierzchnię z okna. Dzięki temu nie powstaje szpara, która byłaby trudna do uszczelnienia. Brzegi parapetu są zwykle nieco wpuszczone w zewnętrzną warstwę elewacji, co sprawia, że woda nie dostaje się tą drogą do wnętrza muru. Każdy parapet poza sprawnym odprowadzaniem ściekającej wody chroni wewnętrzną strukturę fasady budynku. Zabezpiecza przed zamoknięciem górną krawędź warstwy ocieplenia i tynku, a także sam mur. Dzięki temu termoizolacja nie nasiąka wodą i może zachować swoje właściwości, a tynk nie niszczy się i nie odspaja.
Błędy przy montażu parapetów zewnętrznych lub utrata z biegiem czasu przez materiał z którego zostały wykonane swoich właściwości powoduje że parapety ulegają odkształceniu i albo tracą kontakt z oknem co powoduje brak szczelności lub przestają być pochyłe i zamiast odprowadzać wodę opadową kierują ją w kierunku okna. Skutkuje to uszkodzeniem warstwy termoizolacji w strefie progowej okna. W momencie, gdy pod oknem zbiera się woda, jest mokro, świadczy to o tym że parapet zewnętrzny jest wadliwy.
W przedmiotowej sprawie wezwany fachowiec zacznie od oceny stanu okna bo wychwycenie tutaj wad jest najłatwiejsze. Zbada miejsce zawilgoceń stan uszczelek okien i czy profile okien nie uległy odkształceniu. Jeżeli wady okna powodują nieszczelności, które pokrywają się z zawilgoceniem wewnątrz lokalu wówczas dojdzie do przekonania że szkody są efektem wad okna za co odpowiedzialność ponosi właściciel lokalu. Jeżeli woda zbiera się pod parapetem powinno to prowadzić do wniosku, że należy sprawdzić stan parapetu zewnętrznego. Jeżeli okaże się że uległ on odkształceniu i stracił szczelność z oknem lub przestał być pochyły i zamiast odprowadzać wodę opadową kieruje ją w kierunku okna to prowadzi to do wniosku, że wspólnota mieszkaniowa powinna dokonać wymiany parapetu, a powstała szkoda obciąża wspólnotę. Czasami wady parapetu mogą nie być widoczne. Wówczas fachowiec zdemontuje parapet zewnętrzny i sprawdzi stan warstwy termoizolacji i muru w strefie progowej okna, jeżeli jest ona uszkodzona zawilgocona to potwierdzi to że szkody spowodowała wada parapetu, który wówczas w zależności od opinii fachowca należy wymienić lub też stary parapet od nowa odpowiednio osadzić, przez co odzyska on swoją funkcję. Oczywiście powinna temu towarzyszyć wymiana uszkodzonej i zawilgoconej warstwy termoizolacji.
