Brak wyników

Aktualności

25 października 2022

Brak zgody właściciela lokalu na sprawdzenie hydroizolacji na balkonie

0 1215

Duża Wspólnota Mieszkaniowa: zarząd wystąpił do dewelopera z pismem w kwestii wad i usterek na nieruchomości wspólnej z tytułu rękojmi ( w większości dotyczą dachu). Deweloper kilkukrotnie spotykał się z zarządem celem ustalenia szczegółów napraw. Jest jeszcze jedna zgłoszona kwestia -prawdopodobieństwo braku hydroizolacji na balkonach. Odkryte zostały na razie dwa balkony (zgodzili się na to członkowie zarządu tzn. udostępnili swoje balkony). W jednym okazało się, że rzeczywiście nie ma hydroizolacji balkonu, natomiast w drugim ona jest. Istnieje prawdopodobieństwo, że na innych balkonach też może nie być hydroizolacji (wskazuje na to ich wygląd zewnętrzny). Co zarząd może zrobić w przypadku, jeśli właściciel lokalu nie wyraża zgody na sprawdzenie czy hydroizolacja na jego balkonie jest czy nie?

Czy taki właściciel może napisać oświadczenie dla zarządu Wspólnoty, w którym napisze, że jeśli w przyszłości się okaże, że tej hydroizolacji nie ma i będzie miał problem z tym balkonem to nie będzie rościć w stosunku do Wspólnoty żadnych roszczeń? Teraz zarząd chciałby poczynić w tej kwestii kroki w stosunku do dewelopera i od niego wyegzekwować naprawę balkonów, na których okaże się, że nie ma tej hydroizolacji, ale właściciele nie zgadzają się na ingerencję w ich balkony. I jak powinna postąpić Wspólnota w przypadku, w  którym okaże się ze ta hydroizolacja jest, a podłoże balkonu właściciela zostało uszkodzone celem jego sprawdzenia? Czy powinna być uchwała, która mówi o tym, że wówczas wspólnota pokryje koszt jego przywrócenia do stanu pierwotnego?

Co radzi ekspert?

Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi nawet jeżeli odpowiedzialność ta nie jest zapisana w umowie. Tak surowa odpowiedzialność złagodzona jest przez ustanowienie krótkich terminów dochodzenia roszczeń gdyż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie pięciu lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

W związku z tym, że nieruchomość wspólna objęta jest współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań przyjmuje się, że została wydana wraz z wydaniem lokali. Zatem terminy dochodzenia roszczeń będą różne dla poszczególnych właścicieli. W przypadku każdego lokalu termin rękojmi także odnośnie nieruchomości wspólnej kończy się w różnym czasie. We wspólnocie mieszkaniowej rękojmia będzie dotyczyć dwóch odrębnych nieruchomości. Wady mogą bowiem dotyczyć poszczególnych lokali i to sprawa pomiędzy deweloperem, a kupującym. Wady mogą dotyczyć też nieruchomości wspólnej i w tej materii wspólnota mieszkaniowa powinna podejmować kroki zmierzające do rozwiązania problemu i usunięcia wady. Jednak wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie na drogę sądową za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku sygn.akt III CZP 48/04. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym, a kupującymi.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do sądowego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Sąd Najwyższy wskazał jednak w uchwale sposób pozwalający na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę mieszkaniową i wyręczenie właścicieli lokali. Według sądu wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom lokali. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale dochodzenie odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej jest związane z indywidualnymi umowami nabycia lokali, które zawierali poszczególni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa. Z tego tytułu właścicielom lokali przysługuje uprawnienie w postaci kontraktowych roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mają możliwość przelania roszczeń na wspólnotę mieszkaniową gdy uznają, że dochodzenie ich przez wspólnotę gwarantuje właściwą ochronę ich interesów. Jak wskazuje się w orzecznictwie właściciel w pierwszej kolejności może domagać się usunięcia wady. Co ważne, na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie. W przypadku roszczeń odszkodowawczych jego uprawnienie ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości wspólnej. Do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Inaczej ma się sprawa dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. Podstawą wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 13 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali na żądanie zarządu mają obowiązek zezwolić na wstęp do lokali, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. W praktyce prawo wstępu do lokalu realizowane jest najczęściej w ten sposób, że zarząd w ustnej rozmowie ustala z właścicielami lokali terminy, w których możliwy będzie wstęp do lokali. Na bazie tak ustalonego przez zarząd terminarza z właścicielami ustala się z wykonawcą terminarz prac. W przypadku niemożności ustalenia terminu z określonym właścicielem zarząd powinien pisemnie wezwać właściciela do udostępnienia lokalu podając przyczynę i zakres koniecznych prac jakie musi wykonać oraz wyznaczając właścicielowi termin w jakim zarząd oczekuje na odpowiedź. Powyższe pismo jak i ewentualne kolejne dla celów dowodowych należy dostarczyć za potwierdzeniem odbioru. Zarząd powinien też pouczyć właściciela o swoich dalszych krokach w przypadku nie udostępnienia lokalu. W przypadku odmowy lub braku odpowiedzi na wysyłane pisma wspólnocie mieszkaniowej pozostaje droga sądowa.

Podsumowanie

Jak wynika z zasad działania rękojmi związana jest ona z umową sprzedaży zawartą między właścicielem lokalu a deweloperem zatem roszczenia wobec dewelopera nie przysługują wspólnocie mieszkaniowej, tylko poszczególnym właścicielom lokali -  nie mogą oni więc zrzec się ich wobec wspólnoty mieszkaniowej, chociażby dlatego, że roszczenia te wspólnocie nie przysługują. Wspólnota mieszkaniowa może domagać się udostępnienia balkonu, ale ma obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego. Zatem za każdym razem skuciu płytek powinno towarzyszyć wcześniejsze porozumie z właścicielem, co do naprawy szkody, czyli np. zakup uzgodnionych płytek i ich położenie. Według mnie takie działanie zarządu jest więc nieracjonalne. Budynek może mieć wady, ale zarząd powinien reagować na te które się uwidoczniły, a bezzasadne jest ich szukanie na siłę, zwłaszcza, gdy wymaga to angażowania olbrzymich środków. Można to porównać do sytuacji rozbierania dachu czy zrywania ocieplenia, bo czasem może pokaże to jakieś niedoróbki dewelopera i opierania się tylko na tym, że w innych częściach budynku były jakieś wady. Jeżeli zarząd chce jednak iść w tym kierunku nie obędzie się bez uchwały wspólnoty mieszkaniowej, chociażby ze względu na duże koszty naprawy szkód. Uchwała ta powinna być połączona z cesją roszczeń, o których mowa wyżej inaczej działanie wspólnoty, która nie wie czy będzie upoważniona do dochodzenia tych roszczeń wobec dewelopera przed sądem pozbawione będzie sensu. Trudno oczekiwać aby właściciele dali zielone światło zarządowi do takich działań. Zatem takie plany zarządu ze względu na koszty zapewne zostaną powstrzymane.

Przypisy