0
1435
Jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej i mam w niej lokale mieszkalne (pełna własność). Zwróciłem się z prośbą do zarządu, aby udostępnili mi kopię dokumentacji budowlanej (dotyczącej jeden nieruchomości). Spółdzielnia nie chce mi ich udostępnić, żądając jednocześnie uzasadnienia prośby. Według mnie to skandal, skoro dokumentacja dotyczy budynku (nieruchomości) w którym nie ma ustanowionego ani jednego prawa spółdzielczego (budynek zrealizowany w roku 2010, a od 2007 r. nie można ustanawiać praw spółdzielczych na lokalach).
Pytanie: na jaki art. należy się powołać aby skierować sprawę do sądu o wydanie kopii dokumentacji budowlanej (projektów, instalacji, powykonawczej etc.). Czy to może być art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali? W katalogu dokumentów wg prawa spółdzielczego art. 8 znaczek 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - niestety nie ma tam wymienionych dokumentów budowlanych.
Co radzi ekspert?
Udzielenie odpowiedzi na zadanie pytanie wymaga ustalenia struktury własnościowej lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Ponieważ zaś autor pytania podał, iż posiada w zasobach spółdzielni lokale mieszkalne (pełna własność), przyjąć należy założenie, iż mowa to u prawie odrębnej własności lokalu, o którym stanowi art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), gdzie w budynku nie doszło jednak do ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej bądź podjęcia przez większość własności lokali uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy UWL.
W takiej zaś sytuacji ustawodawca przesądził, iż – na zasadzie przewidzianej w art. 27 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1208 ze zm.; dalej: „USM”) – zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UWL, z zastrzeżeniem jednak art. 241 i art. 26 USM. Przepisów UWL o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem jednak art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a UWL, które stosuje się odpowiednio. Jednocześnie, przepisów UWL o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem jednak art. 27 ust. 2, art. 241 i art. 26 USM. Do podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 4 UWL, stosuje się jednak odpowiednio przepisy tej ustawy.
Jak wynika z powyższego, w sytuacji wyodrębniania lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, do zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni przepisy UWL stosuje się jedynie w ograniczonym zakresie. Nie znajduje tu zatem zastosowania art. 29 ust. 3 UWL, przydający każdemu właścicielowi lokalu prawo kontroli działalności zarządu.
W takiej sytuacji, celem uzyskania dostępu do dokumentów, właściciel lokalu (a jednocześnie członek spółdzielni) uprawniony jest do skorzystania z regulacji zawartej w art. 81 ust. 1 USM, zgodnie z którym, członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Jak wyjaśnia się to zaś na tle powyższego przepisu w doktrynie, powołany przepis pozwala żądać od spółdzielni wydania jedynie określonych dokumentów. Interpretowanie zaś zamkniętego katalogu uprawnień informacyjnych członka spółdzielni mieszkaniowej w sposób rozszerzający jest nieuprawnione. Z unormowań zawartych w art. 81 USM i art. 18 §2 i 3 ustawy z dnia 16.09.1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 648 ze zm.) w żaden sposób nie wynika też uprawnienie członka spółdzielni do generalnego uzyskania informacji o działaniach podejmowanych przez spółdzielnię. Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania – jedynie – pewnych dokumentów: odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, a nie uzyskiwanie wszelkich informacji istotnych dla członka (vide: wyr. SR w Olsztynie z 29.12.2017 r., IX W 2577/17). Przykładowo zatem, żądanie udostępnienia dokumentów w postaci protokołów stanu technicznego lokalu (lub budynku) wykracza poza ratio legis normy z art. 81 ust. 1 USM, którą jest umożliwienie członkowi spółdzielni uzyskania informacji o działaniach organów spółdzielni, a nie o stanie technicznym lokali – czy też budynku (vide: post. SN z 14.8.2020 r., IV CSK 52/20).
Właściciel lokalu może jednak spróbować zwrócić się – w trybie przepisów ustawy z dnia 06.09.2001 r. o dostępnie do informacji publicznej (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 902 ze zm.) – z wnioskiem o uzyskanie konkretnych informacji lub dokumentów do właściwego miejscowo PINB, o ile organ ten dysponować będzie tymi dokumentami, zaś wnioskodawcy uzasadni potrzebę uzyskania tych dokumentów.
