0
2077
Jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej, w której mam mieszkanie (pełna własność). Zwróciłem się do przedsiębiorstwa energetycznego z prośbą o podłączenie do lokalu siły (napięcia 400V). Przedsiębiorstwo uzależniło realizacje usługi od zgody zarządcy części wspólnych - czyli spółdzielni. Wystosowałem prośbę do spółdzielni - i nie dostałem odpowiedzi. Co można zrobić w sytuacji jak spółdzielnia nie odpowiada lub odpowiada i nie wyraża zgody? Czy można wówczas taką sprawę skierować na drogę sądową? Jeśli tak, to na jakie przepisy należy się powołać?
Co radzi ekspert?
Zgoda w opisanym przypadku jest wymagana z uwagi na fakt – jak należy założyć – iż przedmiotowa instalacja bądź to wpłynęłaby na instalację nieruchomości wspólnej, bądź też jej poprowadzenie wymagałoby ingerencji w części wspólne.
Udzielenie odpowiedzi na zadanie pytanie wymaga zaś ustalenia struktury własnościowej lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Ponieważ autor pytania podał, iż posiada w zasobach spółdzielni lokal mieszkalny (pełna własność), przyjąć należy założenie, iż mowa to u prawie odrębnej własności lokalu, o którym stanowi art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), gdzie w budynku nie doszło jednak do ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej bądź podjęcia przez większość własności lokali uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy UWL.
W takiej zaś sytuacji ustawodawca przesądził, iż – na zasadzie przewidzianej w art. 27 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1208 ze zm.; dalej: „USM”) – zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UWL, z zastrzeżeniem jednak art. 241 i art. 26 USM. Przepisów UWL o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem jednak art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a UWL, które stosuje się odpowiednio. Jednocześnie, przepisów UWL o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem jednak art. 27 ust. 2, art. 241 i art. 26 USM. Do podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 4 UWL, stosuje się jednak odpowiednio przepisy tej ustawy.
Jak wynika z powyższego, odpowiednie zastosowanie w niniejszej sprawie znajdzie art. 22 ust. 2 UWL, zgodnie z którym, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
W opisanym zagadnieniu, wobec braku ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, jednakże stosowania przepisów UWL w określonym zakresie, dla przeprowadzenia wspomnianej inwestycji, jako ingerującej w części wspólne (a tym samym winnej zostać zakwalifikowaną jako przekraczającej zakres zwykłego zarządu), właściciel lokalu powinien uzyskać zgodę większości pozostałych właścicieli lokali, liczoną wg wielkości udziałów posiadanych w nieruchomości wspólnej. W sytuacji gdy dana nieruchomość stanowi zaś współwłasność tak spółdzielni, jak i właścicieli samodzielnych lokali – zgoda udzielana jest przez te podmioty.
