Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

6 maja 2022

Co obejmuje rękojmia dewelopera?

0 61

Czy rękojmia dewelopera obejmuje: 1) platformy samochodowe - są zlokalizowane w hali garażowej, każda z platform składa się z 4 miejsc do parkowania, 2) wentylatory dachowe - większość z lokali ma swój wentylator dachowy, jest ich łącznie na budynku ponad 50, 3) ciepłomierze lokalowe - każdy z lokali jest wyposażony w ciepłomierz. Jeżeli powyższe urządzenia nie są objęte 5-cio letnią rękojmią, to jaki jest okres rękojmi dla nich?

Co radzi ekspert?

POLECAMY

Stosownie do art. 556 ustawy z dnia 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: KC) sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). W razie sprzedaży nieruchomości, odpowiedzialnością sprzedawcy objęte są zaś co do zasady wady fizyczne nieruchomości bądź też – na zasadzie przewidzianej w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 - wady nieruchomości wynikające z wadliwie wykonanych robót budowlanych. Tak też – w skrócie - odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego lokalu odnosi się do sytuacji, gdy:

  • lokal nie nadaje się do celu, w jakim został kupiony,
  • lokal został wydany w stanie niekompletnym (brak rzeczy, które były zapisane w umowie),
  • lokal nie ma odpowiednich właściwości (inna liczba pomieszczeń, inny metraż lokalu, brak komórki lokatorskiej pomimo tego, że miała być),
  • lokal posiada usterki (np. złe położenie instalacji elektrycznej).

Co istotne, rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy (art. 5561 §3 KC).

Jak wynika z powyższego, deweloper będzie ponosił – co do zasady - odpowiedzialność za wady fizyczne sprzedanego lokalu wynikające z wadliwych (nieprawidłowo wykonanych) robót. Deweloper jest odpowiedzialny zatem za wady w lokalu w przypadku stwierdzenia np. nieszczelnych okien, nierównych podłóg, uszkodzonych instalacji, niekompletnie wykończonych instalacji, okien czy drzwi, ale również wtedy, gdy rozkład lokalu jest inny niż w umowie, zostały użyte inne materiały wykończeniowe niż te wskazane w umowie albo też widok z okien jest zupełnie inny od tego, który obiecywał deweloper. Odpowiedzialnością z tytułu rękojmi nie są jednak objęte zamontowane urządzenia i inne elementy wyposażania, chyba że ich wadliwość wynikła w związku z nieprawidłowym ich zamontowaniem lub uruchomieniem przez dewelopera lub osoby, za które deweloper ponosi odpowiedzialność. Co do zasady bowiem, tego rodzaju urządzenia objęte są gwarancją dostawcy urządzenia lub producenta i to do tego podmiotu właściciele lokali powinni w pierwszej kolejności kierować swoje roszczenia. Jako rzeczy ruchome urządzenia te objęte są zaś – co do zasady – 2 letnią rękojmią.

W orzecznictwie wyrażony został przy tym pogląd, zgodnie z którym, sprzedawca odpowiada jednak wobec nabywcy lokalu także za szkody (już na zasadzie wyrażonej w art. 471 KC) wynikające z wadliwości zamontowanych materiałów budowlanych, nawet jeżeli miał podstawy sądzić, że dostarczone przez producenta materiały są bez wad, bo posiadają atesty i certyfikaty (vide: wyr. SO w Suwałkach z 6.6.2017 r., I Ca 159/17).

Przypisy