Brak wyników

Pytanie do eksperta

22 listopada 2022

Przegląd wentylacji mechanicznej - na czyj koszt?

0 2747

Wspólnota zleciła obowiązkowy coroczny przegląd kominiarski. W jednym z lokali kominiarz wykazał, że jest zainstalowana wentylacja mechaniczna. Obsługuje ona wyłącznie ten jeden lokal. Kto powinien robić przegląd wentylacji mechanicznej w tym lokalu i na czyj koszt?

Co radzi ekspert?

Niezależnie od tego, jaki system wentylacji jest zastosowany w budynku, jego zadaniem jest zapewnienie skutecznej wymiany powietrza w budynku. Powietrze zużyte odpływające przez kanały wentylacyjne lub zużywane podczas spalania musi być zastąpione nawiewanym świeżym powietrzem. Istnieją dwa podstawowe systemy wentylacji oraz system hybrydowy.

Wentylacja naturalna (grawitacyjna), w którym powietrze przemieszcza się dzięki procesom naturalnym oraz wentylacja mechaniczna gdzie ruch powietrza wymuszony jest przez urządzenia mechaniczne. W budynku może też istnieć wentylacja hybrydowa, w której w sprzyjających warunkach działa wentylacja grawitacyjna gdy warunki się zmienią włącza się wentylacja mechaniczna. Najpopularniejsza wciąż pozostaje wentylacja grawitacyjna. Choć ze względu na rosnącą świadomość znaczenia poprawnej wentylacji coraz więcej wspólnot mieszkaniowych decyduje się na instalację wentylacji mechanicznej, która działa wówczas w systemie hybrydowym.

System mechaniczny w czystej postaci powstaje bowiem na etapie projektowana budynku czyli istnieje w nim od samego początku. Zwróć uwagę, że kanały wentylacyjne są bezsprzecznie elementem konstrukcyjnym budynku i tworzą w nim jeden system wentylacyjny. Fakt, że każdy kanał został tak zaprojektowany, że prowadzi do innego pomieszczenia w budynku wynika z faktu, że tylko w ten sposób można wykonać system poprawnej wentylacji grawitacyjnej. Jednak z faktu, że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny nie możesz wnioskować, ze nie jest to część nieruchomości wspólnej.

W błąd może wprowadzić literalne brzmienie definicji nieruchomości wspólnej zawartej w ustawie o własności lokali. Definicja ta bowiem stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Błędne jest jednak wyciąganie z tej definicji wniosków, że każda część budynku i urządzenie, które służy wyłącznie do użytku właściciela jednego lokalu stanowi część tego lokalu. Tak samo jak część klatki schodowej, z której korzysta tylko właściciel danego lokalu jest częścią nieruchomości wspólnej, jak piwnica jeżeli nie została określona jako pomieszczenie przynależne, tak samo kominy spalinowe i wentylacyjne są częścią nieruchomości wspólnej nawet jeżeli służą odprowadzaniu spalin i powietrza tylko z konkretnego lokalu. Kanały wentylacyjne stanowią bowiem część konstrukcyjną budynku i z tego powodu stanowią część nieruchomości wspólnej. Zatem przeglądy okresowe usuwanie niedrożności kanałów wentylacyjnych należy do wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wentylacja w budynku została stworzona jako wentylacja mechaniczna lub hybrydowa to wówczas w ramach zapewnienia sprawnego działania wentylacji na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa tez obowiązek naprawy/konserwacji/przeglądów urządzeń tworzących ten system.

Oczywiście nie dotyczy to takiej sytuacji gdy w budynku jest wentylacja grawitacyjna, a jeden z właścicieli w celu poprawienia sobie komfortu jej działania, czy w przypadku lokalu użytkowego ze względu na wymogi prowadzenia danej działalności gospodarczej np. gastronomicznej zamontował sobie urządzenie czy urządzenia wspomagające tę wentylację grawitacyjną. Oczywiście są to wówczas urządzenia będące elementem tego lokalu, za które prawidłową działalność odpowiedzialność ponosi wyłącznie ten właściciel. Oczywiście nie zwalnia to wspólnoty mieszkaniowej z dokonania w ramach przeglądu okresowego przeglądu wszystkich kanałów wentylacyjnych także tego z którego korzysta ten właściciel. Natomiast właściciel nie ma obowiązku dokonywania kontroli okresowych zainstalowanych urządzeń, bo wspólnota prowadzi przegląd okresowy. Nawet jeżeli obowiązek jakiś przeglądów wynika z innych obowiązków właściciela czy to przeglądów gwarancyjnych czy np. w przypadku lokalu użytkowego wymogów sanitarnych są to sprawy, które nie dotyczą wspólnoty mieszkaniowej i dokonywanych przez nią przeglądów, a właściciel z ich wykonania informuje nie wspólnotę mieszkaniową tylko czy to producenta w przypadku gwarancji czy podczas kontroli organy kontrolne np. sanepid.

Przypisy