0
1579
Duża Wspólnota Mieszkaniowa, w windach budynku do kontaktu telefonicznego znajdują się karty SIM. Umowa na te karty zawarta była na dewelopera. Deweloper wypowiedział na nie umowę i powiedział, że obciąży nas kosztami za te wszystkie lata, czyli od 2017r. Tak naprawdę nikt z nas nie zdawał sobie sprawy, że tak jest. A że zarząd (jak i część innych właścicieli) z deweloperem nie żyją w zgodzie, zatem powstaje tu kwestia sporna. Czy deweloper będzie mógł obciążyć Wspólnotę za te wszystkie lata abonamentem za te karty? Czy nie powinien tego uczynić zdając nieruchomość i doprowadzić do przepisania bądź zawarcia nowej umowy przez Wspólnotę?
Co radzi ekspert?
Odpowiedź na przedstawione pytanie uzależniona jest w zasadzie od treści umowy zawartej pomiędzy deweloperem a dostawcą usługi, jak też od daty zawarcia tejże umowy. Przyjmując bowiem, iż umowa taka została zawarta już po dacie ukonstytuowania się w budynku wspólnoty mieszkaniowej – stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”) – jej zawarcie – co do zasady – wymagało uchwały właścicieli lokali. Przypomnieć bowiem należy, iż stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólna, a więc wymagającą udzielenia zgody przez właścicieli lokali na jej dokonanie w formie uchwały, jest m.in. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 UWL, każdy właściciel zobowiązany jest natomiast uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te składają się zaś – stosownie do art. 14 UWL – w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Sposób zaś partycypacji w tych kosztach przez każdego z właścicieli lokali został przesądzony przez ustawodawcę w art. 12 ust. 2 UWL (koszty te właściciele ponoszą zatem w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej). Pamiętać przy tym należy, iż sama partycypacja w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest ustawowym obowiązkiem każdego właściciela lokalu, niezależnie nawet od tego, czy właściciele lokali ujęli te koszty w ramach podjętej przez siebie uchwały.
Przyjąć zatem należy, iż o ile do zawarcia umowy z dostawcą usługi (karty SIM) doszło w sposób ważny i skuteczny już pod ukonstytuowaniu się wspólnoty, w której nawet większościowym wówczas właścicielem był deweloper (co – stosownie do art. 23 ust. 2 UWL – dawało mu możliwość samodzielnego podejmowania decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną), opłaty należne na podstawie tej umowy na rzecz dostawcy usługi obciążają de facto wspólnotę, a dalej – wszystkich właścicieli lokali w stosunku do posiadanych udziałów (art. 17 UWL). Zwrócić jednakże w tym przypadku należy uwagę na instytucję przedawnienia ewentualnie takich roszczeń, dochodzonych bądź to przez dostawcę usług lub dewelopera. Wskazać bowiem należy, iż – stosownie do art. 118 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) – co do zasady termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.
