0
1942
Wspólnota Mieszkaniowa planuje wykonanie remontu - wymiany dwóch pionów kanalizacyjnych. Wymaga to udostępnienia lokali mieszkalnych w zakresie konieczności przeprowadzenia prac. Budynek ma własność mieszaną (członkami Wspólnoty są osoby fizyczne oraz m. st. Warszawa). Zarząd chciał zapisać w uchwale o wykonaniu remontu zakres kosztów, który obejmować będzie całkowity koszt odtworzenia lokali do stanu pierwotnego sprzed remontu. Jednakże pełnomocnik właściciela – m.st. Warszawy zastrzegł, że Wspólnota powinna się zobowiązać stricte tylko do pokrycia kosztów wymiany rur kanalizacyjnych, a koszty pozostałe odtworzenia powinien ponieść każdy właściciel osobno ze swoich prywatnych środków. Jakie regulacje należy zastosować w tym przypadku, aby nie narazić się na ewentualne spory sądowe?
Co radzi ekspert?
Nie można zgodzić się ze stanowiskiem pełnomocnika Gminy, jako właściciela lokalu. Wskazać bowiem należy, iż o ile każdy właściciel lokalu – stosownie do art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL) – zobowiązany jest na żądanie zarządu zezwalać na wstęp do swojego lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje, to jednakże szkody poniesione przez tego właściciela na skutek przeprowadzenia w/w prac (np. w substancji lokalu), obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Jak wyjaśnia się to na tle powyższego przepisu, w razie bowiem użycia lokalu w celu usunięcia awarii lub dokonania remontu, właściciel lokalu może domagać się naprawienia wyrządzonej z tego powodu szkody na zasadach opisanych w art. 142 §1 zd. 2 KC ustawy z dnia 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.; dalej: KC). Podmiotem obowiązanym do naprawienia szkody w takim przypadku jest zaś wspólnota mieszkaniowa, co jest konsekwencją przypisania skutków zachowań podejmowanych przez zarząd samej wspólnocie mieszkaniowej.
Nie sposób przy tym uznać, iż to właściciel lokalu winien ponosić samodzielnie (a więc we własnym zakresie) dodatkowe skutki wykonywanego remontu nieruchomości wspólnej, a odnoszące się do naruszenia substancji jego lokalu (np. skucie posadzki, skucie ściany, wywiercenie otworów w ścianie itp.). Koszty zatem usunięcia skutków wykonanych prac remontowym w substancji indywidualnych lokali, obciążają wspólnotę mieszkaniową w ramach odpowiedzialności odszkodowawczej, zaś racjonalnym działaniem właścicieli lokali w ramach podejmowanych uchwał, jest zabezpieczenie środków na pokrycie poniesionych indywidualnie szkód z tego tytułu, w razie ich zgłoszenia przez właścicieli lokali. Co jednak istotne, w orzecznictwie wyrażony został pogląd, iż koszty te nie mogą zostać „doliczone” do kwoty miesięcznych zaliczek. Jak wyjaśnił to bowiem SA w Warszawie w wyr. z 21.9.2012 r. (VI ACa 397/12), nakładanie na współwłaścicieli obowiązku ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z egzekucją należności obciążających konkretne lokale wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną. Jeżeli wspólnota ponosi dodatkowe koszty związane z egzekucją zobowiązań członków wspólnoty wynikających z art. 13 i 15 UWL, nie jest uprawniona do zaliczania ich do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a naprawienie powstałej w tym zakresie szkody wspólnoty musi się odbywać na zasadach ogólnych przewidzianych w KC.
Inaczej sytuacja przedstawiałby się jedynie w przypadku, gdyby w okolicznościach opisanego zagadnienia znajdował zastosowanie art. 424 KC (działanie w warunkach tzw. „stanu wyższej konieczności”), w świetle którego nie ponosi odpowiedzialności za szkodę osoba, która zniszczyła lub uszkodziła cudzą rzecz w celu odwrócenia od siebie lub od innych niebezpieczeństwa grożącego od tej rzeczy, jeżeli niebezpieczeństwa sama nie wywołała, a niebezpieczeństwu nie można było inaczej zapobiec oraz ratowane dobro jest oczywiście ważniejsze niż dobro naruszone. Sytuacja taka nie wystąpi jednak – co do zasady - przy realizacji planowanego remontu, lecz dotyczy sytuacji nagłych i wyjątkowych (np. zalanie, zawalenie itp.).
