Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

7 lutego 2022

Czy dwa budynki mogą stanowić jedną Wspólnotę Mieszkaniową?

0 329

Dwa budynki wielolokalowe, każdy z nich znajduje się na swojej działce geodezyjnej, zapisanej w swojej Księdze Wieczystej. Czy te dwa budynki mogą stanowić jedną Wspólnotę Mieszkaniową?

Co radzi ekspert?

Istnieje taka możliwość. Celem niejako połączenia odrębnych wspólnot w jedną konieczne byłoby jednakże uprzednie połączenie nieruchomości w jedną nieruchomość o jednej, urządzonej dla niej księdze wieczystej. Dopuszczalne jest bowiem łączenie wspólnot mieszkaniowych, z tym że, w każdym tego rodzaju przypadku powstała wspólnota musi być usytuowana na jednej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Wówczas zaś, do tak ukształtowanego stanu prawnego zastosowanie znajdzie art. art. 3 ust. 5 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), zgodnie z którym, jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.  

Zgodnie przy tym zaś z art. 21 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204),  właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Oznacza to, iż w trybie powołanego przepisy można połączyć nieruchomości w jedną jedynie wtedy, gdy stanowią własność tej samej osoby albo współwłasność tych samych osób – zarówno łączną, jak i w częściach ułamkowych. Nie jest więc dopuszczalne połączenie w jedną kilku nieruchomości będących własnością różnych osób (vide: postan. SN z 30.10.2003 r., IV CK 114/02).

Co istotne, połączenie takie nie będzie mogło nastąpić co do zasady w trybie art. 98b ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; dalej: GospNierU). Zgodnie bowiem z powołaną regulacją, właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w art. 98b ust. 3 GospNierU. Podziału nieruchomości, o którym mowa powyżej, dokonuje się bowiem pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają - w drodze zamiany - wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się zaś art. 15 GospNierU (tj.  w przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości). Powyższe połączenie zakłada zatem jedynie przejściowy stan trwania współwłasności łączonych nieruchomości. Między bowiem dniem, gdy decyzja o połączeniu i podziale stanie się ostateczna, a datą zawarcia umowy rozporządzającej (umowy zamiany) będzie istniał nowy stan ewidencyjny nieruchomości wykreowany tą decyzją, w ramach których to nieruchomości będą się znajdować części kilku dotychczasowych nieruchomości pochodzące z dotychczasowego stanu ewidencyjnego, co w istocie będzie tworzyć w sferze prawnej właśnie przejściową współwłasność powstałą w wyniku wydania decyzji połączeniowo-podziałowej, a nie czynności prawnej stwierdzonej aktem notarialnym.

Przypisy