Czy klatka schodowa może być oddzielną Wspólnotą Mieszkaniową?

Stosownie do art. art. 5 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), ustawodawca dopuścił jedynie możliwość podziału wspólnoty mieszkaniowej, odnośnie tych wspólnot, które ukonstytuowały się w więcej niż jednym budynku położonym na tej samej nieruchomości. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Powyższe stanowi zarazem dopuszczony ustawowo wyjątek od zakazu znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej (tj. współwłasności przymusowej), tak długo jak długo trwa odrębna własność lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 UWL, nieruchomość wspólna objęta jest przymusową współwłasnością właścicieli lokali, gdyż udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu i - co do zasad – tak długo jak trwa odrębna własność lokali, nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej.

W ramach podziału nieruchomości uregulowanego w art. 5 ust. 2 UWL, wyróżnia się obecnie dwa warianty, tj.:

• wariant związany z usytuowaniem na nieruchomości wspólnej kilku budynków (więcej niż jednego), gdzie lokale wyodrębniono jednakże tylko w jednym budynku, oraz
• wariant związany z wyodrębnieniem lokali w kliku budynkach (w każdym z nich) położonych na nieruchomości wspólnej, a więc zmierzający do podziału dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej i powstaniu kilku mniejszych wspólnot.

Tak też, w drugim wariancie, tj. gdy w kilku budynkach (tj. w każdym z nich) położonych na nieruchomości wspólnej wyodrębniono lokale, konsekwencją zastosowania regulacji zawartej w art. 5 ust. 2 UWL będzie podział dotychczasowej wspólnoty mieszkaniowej i powstanie kilku, zarazem mniejszych - i odrębnych od siebie - wspólnot. Podział wspólnoty jest bowiem w tym przypadku skutkiem podziału nieruchomości wspólnej, co w istocie jest równoznaczne ze zniesieniem współwłasności tejże nieruchomości. Co istotne, powstałe po podziale nieruchomości będą jednocześnie mogły być przedmiotem współwłasności tylko tych właścicieli lokali, których lokale wyodrębniono w budynkach znajdujących się na tych nieruchomościach.

Warto zwrócić w tym miejscu jednak uwagę, iż – mimo brzmienia art. 5 ust. 2 UWL - zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, możliwe jest również dokonanie podziału pojedynczego budynku, w którym są wyodrębnione lokale, płaszczyzną pionową w ten sposób, że powstaną dwie nieruchomości gruntowe, każda zabudowana budynkiem, w którym są wyodrębnione lokale. W takim przypadku powstaną także dwie wspólnoty mieszkaniowe. Podział taki możliwy będzie jednakże tylko wtedy, gdy istnieje, bądź zostanie wykonana ściana dzieląca budynek na dwie niezależne części (vide: uchw. SN z 15.12.1969 r., III CZP 12/69). Podział fizyczny jednego budynku jest bowiem – co do zasady – możliwy (vide: uchw. SN z 14.07.2006 r., III CZP 53/06).