Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

20 lipca 2022

Czy uchwała została podjęta zgodnie z prawem?

0 94

Wspólnota Mieszkaniowa zbierała głosy (zarząd i firma administrująca) pod uchwałą o powołaniu dodatkowych członków do Zarządu WM. W związku z tym, że głosowanie trwało już dłuższy czas, a w dalszym ciągu brakowało głosów do podjęcia uchwały, Zarząd WM zarządził koniec głosowania i poinformował o tym członków Wspólnoty poprzez wywieszenie tej informacji na tablicy ogłoszeń i wrzuceniu do skrzynek pocztowych. Firma administrująca pomimo to nadal zbierała głosy pod uchwałą, i po pewnym czasie (ponad dwóch tygodniach) po dozbieraniu głosów samowolnie poinformowała członków WM o podjęciu uchwały. Nasze pytanie brzmi, czy firma administrująca miała prawo zbierać głosy pod uchwałą, pomimo tego, że Zarząd WM podjął decyzję o zamknięciu głosowania? Czy uchwała jest podjęta zgodnie z prawem?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 23 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Jednocześnie zaś ustawodawca przesądził, iż uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Co istotne zaś, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 UWL). Gdy zatem głosów oddanych za uchwałą na zebraniu jest zbyt mało, aby uchwała została podjęta, ale pewna liczba właścicieli nie miała okazji głosować w tej sprawie, po zakończeniu zebrania można zbierać głosy za tą uchwałą od osób, które były nieobecne na zebraniu. Jeżeli w wyniku tego okaże się zaś, że już większość właścicieli oddała głos za uchwałą, to uchwała zostaje skutecznie podjęta (vide: wyr. SA w Katowicach z 21.12.2012 r., V ACa 564/12).

Jak wyjaśnia się to przy tym w doktrynie, przepisy UWL nie przewidują jednocześnie końcowego terminu z upływem którego musi być zakończone zbieranie głosów. Należy jednak opowiedzieć się przeciwko dopuszczalności zbierania głosów w nadmiernie długim czasie, głównie z uwagi na to, że w miarę jego upływu stanowisko osób głosujących za podjęciem uchwały może się zmienić w wyniku wystąpienia nowych okoliczności. Jakkolwiek bowiem przepisy UWL nie przewidują jakichkolwiek limitów i ograniczeń dotyczących czasu głosowania, to jednak czas ten nie może być nadmierny, wpływający na ocenę niezasadności podejmowanej uchwały. 

Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie, zazwyczaj zaś akt głosowania winien być jednak wyznaczony czasowo przez decyzje podmiotu upoważnionego do jego zainicjowania i zakończenia (vide: wyr. SA w Szczecinie z 1.3.2019 r., I ACa 593/18). W przypadku zatem, gdy dalsze indywidualne zbieranie głosów przez zarząd, po zakończeniu zebrania, nie jest przewidziane, odroczenie oddania głosu przez właściciela lokalu i jego doliczenie w późniejszym terminie stoi w sprzeczności z przepisami ustawy, zwłaszcza art. 23 UWL (vide: wyr. SA w Katowicach z 25.3.2015 r., I ACa 1008/14). Powyższe stanowisko odnieść należy przy tym również do sytuacji zbierania głosów także przez inne podmioty, niż zarząd (z jego upoważnienia lub nawet i nie) po formalnym zakończeniu aktu głosowania przez zarząd, jako podmiot w tym zakresie jedynie upoważniony do podjęcia takiej decyzji.

Wyeliminowanie uchwały zapadłej w tej sposób z obrotu prawnego, wymaga jednakże wniesienia powództwa w trybie art. 25 UWL. Jak wyjaśnia się to bowiem w orzecznictwie, podjęcie uchwały z naruszeniem art. 23 UWL będzie miało miejsca w sytuacji gdy uchwała zapadnie z pominięciem zarządu jako organu uprawnionego do indywidualnego zbierania głosów, po formalnym zakończeniu tej procedury. Uprawnienie zarządu do indywidualnego zbierania głosów nie musi być odczytywane ściśle, tj. jako wymóg uzyskiwania podpisów przez członków zarządu. Konieczne jest jednak, by zarząd co najmniej „firmował” i nadzorował akt podejmowania uchwały. Za ewidentne naruszenie omawianego przepisu należy uznać zatem przykładowo sytuację, w której po oficjalnym zakończeniu głosowania i powiadomieniu członków wspólnoty przez zarząd o już podjętej uchwale, ze wskazaniem stosunku głosów, która to czynność początkuje termin do zaskarżenia uchwały (art. 25 ust. 1a UWL), zainteresowany właściciel samowolnie kontynuował, czy raczej ponowił procedurę zbierania głosów (vide: wyr. SA we Wrocławiu z 28.5.2013 r., I ACa 493/13).

Przypisy