Czy Wspólnota Mieszkaniowa może kupić od syndyka lokale mieszkalne?

Co radzi ekspert?

Obecnie przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć nieruchomość do własnego majątku, ale powinno być to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Podstawą tego stanowiska jest uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku sygn.akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej. Przed powyższą uchwałą w praktyce i orzecznictwie sądów występowały poważne kontrowersje co do sytuacji prawnej, a konkretnie podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Obecnie uznaje się, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 kodeksu cywilnego jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Wspólnota mieszkaniowa ze względu na funkcję jaką spełnia, może zatem posiadać majątek tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 lutego 2006 r., I ACa 778/05). Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków nabycie własności nieruchomości, to po uzyskaniu uchwały wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa (zaprotokołowanej przez notariusza), zarząd dokonuje czynności, czyli zawiera umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego w wyniku której wspólnota mieszkaniowa staje się właścicielem nieruchomości. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyżej powołanej uchwale mającej moc zasady prawnej. 

W związku z powyższym zwróć uwagę, że :

- wspólnota mieszkaniowa nie może nabyć lokalu, jeżeli nie jest to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Musi istnieć przynajmniej oficjalnie uzasadnienie dla nabycia lokalu, np. biuro zarządu i pomieszczenie do zebrań itp. W innym wypadku każdy właściciel może skutecznie uniemożliwić wspólnocie mieszkaniowej nabycie lokalu zaskarżając uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu,

- problemem jest też sfinansowanie takiego nabycia, a problem ten wynika z orzecznictwa sądów, które kwestionują łatanie dziur finansowych przez wspólnotę mieszkaniową z funduszu remontowego. (np. wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 17.12.2014 roku sygn.akt I C 1105/13). Zdaniem sądów fundusz remontowy winien służyć gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem prac remontowych. Fundusz nie powinien więc służyć do finansowania przedsięwzięć inwestycyjnych, nie mających na celu odtworzeniu stanu pierwotnego nieruchomości wspólnej oraz niestanowiących bieżącej konserwacji. W związku z orzecznictwem sądów planując nabycie nieruchomości należy pomyśleć o finansowaniu zakupu z doraźnych wpłat właścicieli lokali lub z zaciągniętego kredytu. Zatem w uchwale powinna się znaleźć decyzja co do sposobu finansowania zakupu i jeżeli wspólnota mieszkaniowa podejmie decyzje o pokryciu ceny sprzedaży poprzez dopłaty to nie ma innej możliwości podziału ceny sprzedaży a zatem wnoszonych dopłat, jak zgodnie z udziałami związanymi z poszczególnymi lokalami bo w takiej proporcji właściciele partycypują we wszystkich zobowiązaniach wspólnoty mieszkaniowej.

Podsumowanie

Od dawna orzecznictwo sądowe wyznacza granice uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa ma bowiem tylko jeden cel jakim jest zarządzanie nieruchomością wspólną i jej działania nie mają prawa wykraczać poza tę działalność. Właściciele muszą rozróżniać zarządzania wspólnotą mieszkaniową od interesu nawet wspólnego właścicieli. Zatem wspólnota nie jest miejscem np. na wspólne inwestycje właścicieli. Jeżeli więc kupno tych lokali jest podyktowane chęciami inwestycyjnymi np. w celu ich nabycia i odsprzedaży to zainteresowani właściciele powinni zorganizować się poza wspólnotą mieszkaniową i tak nabyć lokale, a nie próbować do tego wykorzystać wspólnotę mieszkaniową która jako instytucja nie jest do tego stworzona zwłaszcza jeżeli nie wszyscy właściciele popierają takie działania.