Deweloper nie usuwa wad z tytułu rękojmi – co robić?

Co radzi ekspert?

Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań, ochrony interesów kupującego. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter niezależny od winy sprzedającego i zależy tylko od wystąpienia wady. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi nawet jeżeli odpowiedzialność ta nie jest zapisana w umowie. Surowa odpowiedzialność złagodzona jest przez krótkie terminy dochodzenia roszczeń gdyż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie pięciu lat licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Wydanie należy rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania mieszkaniem, w praktyce jest to najczęściej tzw. przekazanie kluczy. W związku z tym, że nieruchomość wspólna objęta jest współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań przyjmuje się, że została wydana wraz z wydaniem lokali. Zatem terminy dochodzenia roszczeń będą różne dla poszczególnych właścicieli. Zróżnicowanie okresu rękojmi może być korzystne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej i dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wady fizycznej w budynku bowiem każdy z właścicieli lokali jest odrębnie i samodzielnie uprawniony do dochodzenia od dewelopera naprawy wad w nieruchomości wspólnej.

Może się więc okazać, że w sytuacji gdy deweloper wydaje kupującym lokale stopniowo to bieg terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady przesunie się w czasie do momentu końca tego terminu dla ostatniego z właścicieli. Zatem będzie dla budynku dużo dłuższy niż 5 letni termin ustawowy. Należy pamiętać, że do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości gdyż to on jest stroną umowy z deweloperem. Zatem kupujący nieruchomość na tzw. rynku wtórnym nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi nawet jeżeli okres rękojmi jeszcze nie upłynął. Jednak w orzecznictwie przyjmuje się, że kolejny nabywca może uzyskać uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w sytuacji, gdy w umowie zawartej ze zbywcą nieruchomości dokonano dodatkowego przeniesienia tych uprawnień lub dokonano tego w oddzielnej umowie.

Wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie na drogę sądową za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym, a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do sądowego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku sygn.akt III CZP 48/04 wskazał jednak, że wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom lokali. Jak wskazuje się w orzecznictwie właściciel w pierwszej kolejności może domagać się usunięcia wady. Co ważne, na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie. W przypadku roszczeń odszkodowawczych jego uprawnienie ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości wspólnej. Do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Inaczej ma się sprawa dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. Podstawą wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej.

Sposób postępowania

1. Zgłoszenie wady. W przypadku wykrycia wady w nieruchomości wspólnej przed upływem terminu rękojmi zarząd wspólnoty mieszkaniowej niezwłocznie zgłasza deweloperowi wykryte wady i żąda ich usunięcia. W piśmie należy szczegółowo opisać wady, zażądać ich usunięcie i wyznaczyć realistyczny termin na dokonanie czynności. Najczęściej wykrycie wady w budynku jest następstwem dokonanych obowiązkowych przeglądów. Wówczas osoba dokonującą przeglądu w zaleceniach pokontrolnych szczegółowo opisze wykrytą wadę. Warto więc do pisma do dewelopera dołączyć kopię tego dokumentu. Pismo oczywiście wysyłamy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a potwierdzenie nadania zachowujemy dla celów dowodowych. Pismo można też złożyć osobiście w siedzibie dewelopera za potwierdzeniem odbioru.
2. Ustalenia z deweloperem. Najczęściej na pismo deweloper albo odpowie pisemnie albo przedstawiciel dewelopera skontaktuje się z zarządem wspólnoty w celu dokonania oględziny i uzgodnień co do sposobu i terminu usunięcia wady. Jeżeli strony w toku oględzin dokonają ustaleń warto z czynności spisać protokół. Niewątpliwie przyczyni się to do utrwalenia wypracowanego porozumienia, a następnie usunięcie usterki zgodnie z ustaleniami.
3. Usunięcie wady. Deweloper powinien przystąpić do usunięcia usterki w terminie i zgodnie z ustaleniami Należy zwrócić uwagę, że usunięcie wady w nieruchomości wspólnej może zależeć nie tylko od działań dewelopera ale także zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli bowiem do usunięcia wady w nieruchomości wspólnej konieczne będzie wejście do lokali to na zarządzie spoczywać będzie obowiązek umożliwienia tego deweloperowi. Zgodnie bowiem z art.13 ust.2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
4. Wytoczenie powództwa. W przypadku gdy deweloper odmawia usunięcia wady wspólnota mieszkaniowa powinna dochodzić roszczeń przed sądem. W tym celu oczywiście konieczne będzie uzyskanie cesji roszczeń zgodnie z wyżej omawianą uchwałą Sądu Najwyższego. Wspólnota mieszkaniowa, która uzyska cesję roszczeń powinna podjąć uchwałę zwierającą zgodę na przyjęcie roszczeń, upoważnienia dla zarządu do wniesienia powództwa przeciwko deweloperowi oraz do zawarcia umowy i udzielenia pełnomocnictwa adwokatowi.