Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

12 września 2017

Duża wspólnota mieszkaniowa, w której większość udziałów ma Gmina. Budynek zaniedbany od wielu lat przez zarządcę gminnego. Obecnie członkowi wspólnoty postanowili wybrać zarządce na którego nie zgadza się Gmina. Gmina ze względu na większość głosów

0 170
Duża wspólnota mieszkaniowa, w której większość udziałów ma Gmina. Budynek zaniedbany od wielu lat przez zarządcę gminnego. Obecnie członkowi wspólnoty postanowili wybrać zarządce na którego nie zgadza się Gmina. Gmina ze względu na większość głosów ustanowiła jako zarządce, spółkę gminna. Oczywiście mając na uwadze że gmina ma większość głosów sprawa wydaje się być przegrana. Jednak kiedy i w jakich okolicznościach może dość do zmiany sposobu głosowania tj. 1 głos jeden właściciel? Czy gmina może nie wyrazić zgodny na zmianę sposobu głosowania jeśli tak, to na jakiej podstawie? W jaki inny sposób można zmienić zarządcę mając na uwadze, że reszta właścicieli została całkowicie pominięta w wyborze Zarządcy oraz sprawach związanych z nieruchomością?

W dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały są formą podejmowania decyzji przez właścicieli lokali. Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania na przykład, gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości właścicieli lokali. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Ustawa o własności lokali przewiduje jednak, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z głosowaniem, że na każdego właściciela przypada jeden głos możemy mieć do czynienia gdy: 1. w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów lub w umowie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art.23 pkt 2 ustawy o własności lokali) 2. jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art.23 pkt 2a ustawy o własności lokali) 3. większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art.23 pkt 2a ustawy o własności lokali) Zgodnie z ustawą o własności lokali tylko art.23 pkt 2 ustawy umożliwia przyjęcia głosowania w trybie jeden właściciel jeden głos w drodze uchwały. W innych przypadkach nie podejmuje się uchwały tylko przepis uzależnia głosowania w trybie jeden właściciel jeden głos od żądania właścicieli posiadających łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej oraz zaistnienie określonych warunków, tj. sytuacji gdy suma udziałów nie jest równa 1 lub sytuacji gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy oba ostatnie warunki spełnione są łącznie. Jeżeli żądanie głosowania w ten właśnie sposób zostanie zgłoszone to takie głosowanie następuje automatycznie i nie ma potrzeby podejmowania w tej materii dodatkowej uchwały (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22.09.2005 roku sygn.akt I ACa, 195/05). Z sytuacją gdy większość udziałów należy do jednego właściciela mamy z reguły do czynienia gdy pierwotny właściciel gmina lub deweloper zbywa lokale i przez pewien okres jest właścicielem większościowym, tz. ma ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Czasami na rynku z sytuacją taką mamy też do czynienia gdy osoba prawna inwestująca w nieruchomości wykupi część lokali w danej inwestycji. Taki właściciel w związku z tym, że dysponuje większością udziałów mógłby przegłosować każdą uchwałę. Aby temu zapobiec przepisy umożliwiają właścicielom mniejszościowym przyjęcie zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. W związku z pojęciem właściciela większościowego warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 07.02.2007 roku sygn. I ACa 1033/06, w którym sąd uznał, że jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwaj powiązani ze sobą właściciele to, mimo,...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy