Brak wyników

Pytanie do eksperta

18 sierpnia 2022

Działania windykacyjne we Wspólnocie Mieszkaniowej

0 1245

Czy żeby podjąć działania windykacyjne we Wspólnocie Mieszkaniowej przeciwko dłużnikowi zalegającemu w opłatach comiesięcznych Wspólnota Mieszkaniowa musi podjąć uchwałę ws. wyrażenia zgody na udzielanie przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictw procesowych Radcy Prawnemu (imię i nazwisko Radcy Prawnego) czy windykować można tylko na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Zarząd Radcy Prawnemu bez podejmowanej uchwały przez ogół właścicieli?

Co radzi ekspert?

Zgodnie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 UWL, właścicieli lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową zobowiązani są do uiszczania zaliczek z tytułu kosztów zarządu w formie bieżących opłat płatnych z góry, do dnia 10 każdego miesiąca. Jeżeli zatem wspólnota nie podjęła uchwały, na podstawie której ustalono wiążący właścicieli lokali inny termin do upływu którego członkowie wspólnoty zobowiązani zostali do wnoszenia powyższych opłat, miesięczne zaliczki stają się wymagalne począwszy od 11-tego dnia każdego miesiąca.

W sytuacji gdy właściciel nie uiszcza należnych od niego opłat w terminie, powstaje zadłużenie którego brak uregulowania na drodze polubownej skutkuje dość często koniecznością skorzystania przez wspólnotę z przymusu państwowego celem odzyskania zaległych należności, poprzez wytoczenie powództwa o zapłatę.

Odpowiadając na pytanie, czy wytoczenie takiego powództwa stanowi czynność zwykłego zarządu, którą zarząd wspólnoty może wykonać samodzielnie (art. 22 ust. 1 UWL), w tym również samodzielnie ustanowić profesjonalnego pełnomocnika do prowadzenia sprawy, czy też czynność taka zakwalifikowana winna zostać jednak jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wyjść należy od wskazania, iż - zarówno w tzw. „małej”, jak też „dużej” wspólnocie mieszkaniowej - zarząd nieruchomością wspólną polega zarówno na dokonywaniu czynności faktycznych (np. inwestycje, remonty), jak też prawnych (np. wynajęcie, wydzierżawienie części nieruchomości wspólnej) oraz procesowych (np. wniesienie pozwu do sądu). Według dominującego przy tym poglądu, czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwienie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich w szczególności zatem: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu, instalacja kanalizacji oraz odnowienie elewacji budynku. Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a ich dokonanie jest objęte szczególnym reżimem prawnym.

Na powyższym tle, tak w doktrynie, jak i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, iż wytoczenie powództwa o zapłatę zaległych opłat należnych od właściciela lokalu we spólnocie mieszkaniowej stanowi czynność zwykłego zarządu (vide: wyr. SA w Warszawie z 5.9.2019 r., I ACa 1751/17). Powyższa kwestia rozstrzygnięta została już uchwałą SN z 18.10.2013 r. (III CZP 42/13), w której SN wyraźnie wskazał, iż wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 UWL.

Jednocześnie, za czynność zwykłego zarządu uznać również należy ustanowienie pełnomocnika sądowego w takiej sprawie (vide: wyr. SA w Gdańsku z 17.11.2020 r., I ACa 982/19).

Przypisy