0
522
Pytanie: Czy ekspertyza płyty garażowej powinna być finansowana jedynie przez właścicieli garażu, czy też można ją potraktować jako element konstrukcyjny, a więc finansowanie byłoby przez całą wspólnotę. Wyjaśniam, że garaż ma założoną KW, a więc stanowi oddzielny lokal.
Odpowiedź: Jedynie – co do zasady – w sytuacji, gdyby powołana ekspertyza dotyczyć miała sufitu garażu, nie zaś jego płyty, to przyjąć można by było, że strop jako konstrukcja oddzielająca dwa lokale w budynku wspólnoty mieszkaniowej (czy to lokale mieszkalne, czy też lokale o innym przeznaczeniu bądź ich kombinację np. więc garaż), wobec tego, że stanowi przedmiot przymusowej współwłasności właścicieli lokali, o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), to tym samym koszty jego naprawy ponosiłaby wspólnota mieszkaniowa.
REKLAMA
Ustawodawca w art. 3 ust. 2 UWL wskazał bowiem wyraźnie, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten odwołuje się zatem do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W orzecznictwie postuluje się, by pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.
W orzecznictwie (vide: wyrok SA w Katowicach z dnia 13.08.2013 r., I ACa 484/13) wskazuje się wobec tego, że podłoga w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Z kolei, sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Natomiast, płyta podłogowa (będąca zarazem płytą stropową) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi wspólnota. W przypadku zatem naruszenia tego elementu lub jego wad oddziaływujących na więcej niż jeden lokal, za koszty związane z jego remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna wspólnota. Z całą więc pewnością koszty remontu belek stropowych w budynku wspólnoty mieszkaniowej zaliczają się do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, gdyż – jak wskazano to już wyżej - belki stropowe stanowią wspólną część budynku (vide: art. 14 pkt 1 UWL w zw. art. 3 ust. 2 UWL).
W związku z powyższym, jednolicie podnosi się w orzecznictwie, że jedynie strop pomiędzy garażem znajdującym się pod budynkiem mieszkalnym, a lokalem mieszkalnym znajdującym się nad nim, stanowi część wspólną nieruchomości, gdyż jest częścią konstrukcyjną budynku (vide: wyrok SA w Krakowie z dnia 23.03.2026 r., I ACa 1766/15).
