Gdzie mogę złożyć skargę na zarządcę nieruchomości ? Dzisiaj się dowiedziałam że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zarządców nieruchomości już nie istnieje. Nie chce mi się wierzyć że nie ma żadnej instytucji sprawującej nadzór nad zarządcami tylko

Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie wykonując obowiązki powierzone mu w umowie. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie wszystkie jednak obowiązki zarządcy wynikają z umowy o zarządzanie. Przepisy prawa nakładają bowiem wprost dodatkowe obowiązki na zarządcę danej nieruchomości. Na przykład art. 62 prawa budowlanego obowiązkiem przeprowadzania kontroli okresowej obciąża "właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego" tak jak i obowiązkiem przechowywania dokumentacji (art. 63). Mamy więc w przepisie formułę alternatywy nierozłącznej "lub", co wskazywałoby na to, że nie wyłącza się ani odpowiedzialności właściciela, ani zarządcy. Jednak zgodnie z art. 429 kodeksu cywilnego kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. Zarządcy nieruchomości należą właśnie do takich profesjonalistów i dlatego w świetle art. 62 i 63 prawa budowlanego odczytywanych łącznie z art. 429 kodeksu cywilnego, to oni a nie właściciel, który powierzył im kontrolę stanu technicznego odpowiadają za szkodę. Podobnie będzie w przypadku innych przepisów, które nakładają na zarządcę danej nieruchomości określone zobowiązania. Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), ale również z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa). Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody osobowej, bądź materialnej. Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy jaka istnieje pomiędzy zarządcą nieruchomości a jej właścicielem. O ile właściciel ponosi głównie odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań, czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie. Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. W przypadku zarządzania ta staranność traktowana jest w sposób szczególny. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie zobowiązania wobec właścicieli będzie zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności (wyrok SN z 5 lutego 2002 r. sygn. akt II CKN 894/99). Odpowiedzialność cywilna zarządcy z tytułu wykonywania czynności zawodowej wynika z kilku różnych dziedzin jego aktywności : uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, zapewnienia nieruchomości właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania. Inwestycja w procesie profesjonalnego zarządzania, zgodnego ze standardami powinna być uzasadniona, czyli taka, którą można obiektywnymi przesłankami umotywować. Inwestycja powinna być uzasadniona np. wskaźnikami ekonomicznymi. Jednak nawet kontrowersyjne działanie może zostać uznane za właściwe wykonanie zobowiązania o ile właściciel zostanie rzetelnie poinformowany o stanie sprawy, stopniu ryzyka, możliwych konsekwencjach i szansach powodzenia. Z kolei właściwa gospodarka to taka, która w sposób właściwy zgodny z przepisami, księguje wszystkie wpływy i wydatki, odprowadza należne podatki i składa wymagane przepisami prawa deklaracje. Pod pojęciem tym mieści się także staranność w regulowaniu zobowiązań i ściąganiu należności, a brak szybkiego dochodzenia należności może zostać uznane za niewłaściwą gospodarkę finansową. Pod pojęciem tym rozumie się też utrzymanie płynności finansowej, czyli co najmniej uzyskanie bilansu wpływów i zobowiązań finansowych. Właściwa w tym rozumieniu jest taka gospodarka, która nie prowadzi do powstawania zadłużenia nieruchomości i wykonywana jest w ramach ustalonego budżetu. Utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym to z kolei zadanie, którego często nie da się...