0
417
Jak naliczyć opłaty we wspólnocie w sytuacji gdy de facto składa się ona z 14 lokali wraz z poddaszami? Wszystkie one są wliczone w powierzchnię użytkową. Dodatkowo na osiedlu jest 7 lokali gospodarczych, z których część została przekształcona w kawalerki. Część kawalerek wlicza się w powierzchnię użytkową, zaś pozostałe nie. I teraz pytanie: jak naliczyć opłaty dla kawalerek, które wciąż widnieją w KW jako powierzchnie przynależne/pomieszczenia gospodarcze, a są wykorzystywane jako kawalerki?
Co radzi ekspert?
W myśl art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”) właściciel ponosi zarówno wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jak też jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z kolei, wysokość partycypacji w tych kosztach uzależniona została od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 UWL). Podstawową zasadą jest przy tym ustalanie wielkości udziału zgodnie z art. 3 ust. 3 UWL, zgodnie z którym, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada zaś stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Jednocześnie, stosownie do art. 3 ust. 4 UWL, do wyznaczenia stosunku, o którym mowa wyżej, niezbędne jest określenie - oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu - jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
Jak wynika z powyższego, jedynym wyznacznikiem w ustaleniu wysokości opłat obciążających właścicieli lokali jest wielkość udziału posiadanego w nieruchomości wspólnej. Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 r. (II CKN 226/97), wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 UWL obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. W uzasadnieniu do zacytowanego orzeczenia podniesiono m.in., że art. 12 ust. 2 WłLokU stanowi bowiem jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Oznacza to, że przepis ten nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 UWL, nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków. Tak też w przepisie art. 12 ust. 3 UWL ustawodawca wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Jest to przy tym jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 UWL, a więc zasady równości obciążeń. Poza powyższym, brak jest zatem dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11.12.2019 r., I ACa 117/19). Ponieważ zatem zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali stanowią sposób pokrywania kosztów zarządu, to prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Nie jest bowiem możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.
Stąd też, zmiana jedynie przeznaczenia lokalu z np. użytkowego na mieszkalny, pozostaje co do zasady bez wpływu na wielkość zaliczek wnoszonych z tytułu pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Inaczej sytuacja mogłaby przedstawiać się w razie zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy. Przypomnieć bowiem należy, iż stosownie do - powołanego już wyżej - art. 12 ust. 3 UWL, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Do zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego odrębną własność indywidualnego właściciela (jak i pomieszczeń do niego przynależnych) nie jest przy tym wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Lokal (lub pomieszczenia), którego takie postępowanie będzie dotyczyć nie jest bowiem częścią nieruchomości wspólnej. Pozostali właściciele lokali mieszkalnych nie mają zatem bezpośredniego wpływu na zmianę funkcji lokalu (lub pomieszczeń) stanowiącego cudzą własność, chyba że taka zmiana wiązać się będzie z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bądź przebudową.
