Jeden z mieszkańców posiada psa, który podczas nieobecności swojego właściciela bardzo głośno i długo ujada. W ten sposób zakłóca spokój mieszkańcom sąsiednich lokali (m. in. starszej osobie po wylewie). Ja ze swojej strony jako zarządca wysłałem do właśc

Zgodnie z art.21 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Rolą zarządu/zarządcy jest zarządzanie nieruchomością wspólną i jak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie sądowym do tego rola zarządu/zarządcy się ogranicza. Nie jest rolą zarządu/zarządcy ingerowanie w relacje między właścicielami (konflikty sąsiedzkie) dlatego nie ma ku temu żadnych uprawnień a w konsekwencji i instrumentów prawnych. Mają je właściciele lokali sąsiednich w stosunku do siebie, a instytucjami do których powinni się zwracać są Policja i sądy. Osoba w stosunku do której to zakłócenia następują powinna za każdym razem dokonać zgłoszenia na Policji. Zgodnie z art. 51 § 1 kodeksu wykroczeń karze podlega osoba, która „krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym”. Niestety bardzo często problemy w budynku trwają latami zakłócany jest spokój i porządek publiczny a mimo to tak naprawdę do zakłóceń nie dochodzi bo sąsiedzi nie reagują albo kierują swoje zgłoszenia do niewłaściwych podmiotów czyli na przykład zarządu/zarządcy swojej wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli żaden ze sąsiadów nie wzywa Policji czy nie wnosi sprawy do sądu to znaczy, że żadnemu to na tyle nie przeszkadza aby zgodnie z prawem przywołać sąsiada do porządku. Zatem w praktyce w takiej sytuacji organy państwowe dochodzą do wniosku że nie doszło do zakłócenia porządku. Stąd późniejsze orzeczenia sądów odrzucające wniosek wspólnoty w trybie art.16 ustawy o własności lokali. To właściciel lokalu a nie wspólnota mieszkaniowa ma też przepisy prawa sąsiedzkiego aby gdy uważa to za stosowne dochodzić swoich praw na drodze sądowej żądając przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 K.c.). Podkreślić należy, że roszczenie negatoryjne przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, a także osobom, które zajmują lokale na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, własnoś...