Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

19 marca 2018

Jestem zarządcą małej wspólnoty (4 lokale mieszkalne), która zdecydowała poprzez umowę o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, że będzie traktowana jak duża, a więc mają tu zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Jeden z właścicieli (posi

0 104
Jestem zarządcą małej wspólnoty (4 lokale mieszkalne), która zdecydowała poprzez umowę o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, że będzie traktowana jak duża, a więc mają tu zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Jeden z właścicieli (posiadający najwięcej udziałów) chciałby odkupić od wspólnoty część strychu, która stanowi nieruchomość wspólną, a także jednocześnie zaadoptować część dachu na swój taras. Wobec powyższego moje pytania są następujące: 1. Czy do wyceny wartości strychu musi być wykonany operat szacunkowy? 2. Czy zapłata za strych może zostać zwrócona Właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych, czy też powinna zasilić np. fundusz remontowy 3. Jeśli zapłata może zostać zwrócona Właścicielom to czy muszą odprowadzić z tego tytułu podatek dochodowy? 4. W przypadku adaptacji dachu na taras, kto powinien pokrywać koszty związane z naprawą dachu: właściciel tarasu, czy wspólnota?

W przypadku chęci przebudowy części nieruchomości wspólnej w celu stworzenia nowego lokalu konieczne jest dokonanie wielu czynności warto więc dobrze przygotować się do takiej transakcji aby odbyła się ona bez komplikacji i zakończyła się powodzeniem. Pierwszym krokiem w takiej inwestycji jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja o przebudowie nieruchomości wspólnej w celu np. stworzenie ze strychu lokalu mieszkalnego i jego zbycie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd więc duża wspólnota mieszkaniowa musi w tym celu podjąć stosowną uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała powinna zawierać : zgodą na przebudowę strychu i jego sprzedaż za ustaloną przez właścicieli lokali cenę, zgodę na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej, upoważnić zarząd do dokonania wszystkich formalności w tym zawarcia umowy sprzedaży oraz umowy przedwstępnej i złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego uchwała właścicieli lokali musi być zaprotokołowana przez notariusza. Drugim krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Z nabywcą podpisuje ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej upoważniony do tego w uchwale właścicieli lokali. Umowa przedwstępna ma związać strony, a jednocześnie umożliwia przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Umowę przedwstępną w wypadku takiej inwestycji należy bezwzględnie zawrzeć w formie aktu notarialnego gdyż gdyby wspólnota ociągała się z zawarciem umowy sprzedaży mimo wykonania wszystkich postanowień będzie można dochodzić jej zawarcia przed sądem wbrew woli wspólnoty mieszkaniowej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej nie gwarantuje jej wykonania mimo przebudowy gdyby wspólnota mieszkaniowa zmieniła zdanie w sprawie sprzedaży. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac jakie mają być wykonane, część budynku, która ma podlegać adaptacji oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony. Często osoba przebudowująca zobowiązuje się np. zmienić pokrycie dachowe lub dokonać innych prac na rzecz wspólnoty. W umowie przedwstępnej powinno też znaleźć się zobowiązanie nabywcy do pokrycia wszystkich kosztów w tym zmiany wysokości udziałów wszystkich właścicieli w nieruchomości wspólnej. Trzecim krokiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę), wykonanie prac adaptacyjnych oraz wykonanie innych prac zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej. Przebudowany strych musi spełniać wymogi samodzielności lokalu, co potwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta wydając zaświadczenie o jego samodzielności. Dopiero takie zaświadczenie stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności na nabywcę. Przed uzyskania takiego zaświadczenia nie można przenieść własności nowego lokalu na inwestora. Czwartym krokiem będzie zawarcie między wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd i nabywcą strychu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa ta połączona będzie z wnioskiem do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu. Konieczne też będzie sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej gdyż powstanie nowego lokalu w budynku powoduje zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej. Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy. W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej dział...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy