Jestem zarządcą wspólnoty mieszkaniowej , dla której mieszkania na parterze mają przydzielone ogródki. Jaki przepis mówi wprost lub pośrednio o tym, że nie można grillować w ogródkach czy też na balkonach? Czy wynika to z przepisów prawa czy też ewent

We wspólnotach mieszkaniowych lokal na parterze budynku posiadać może ogródek przylegający do lokalu. Ogródki te to kilkadziesiąt metrów kwadratowych bezpośrednio przy balkonie lub tarasie, z którego wykonane jest zejście do tego ogródka. Rozwiązanie to daje mieszkańcom lokali na parterze namiastkę domu. Daje im możliwość posiadania kawałka własnego trawnika, małego warzywnika i kilku własnych drzew i krzewów. Prawo do ogródka deweloper zapewnia kupującym dokonując ustanowienia służebności gruntowej lub dokonując określenia korzystania z nieruchomości zawierając umowę quoad usum. Wówczas ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polegać ma określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych ogródków najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na mapę geodezyjną nieruchomości znajdującą się w aktach księgi wieczystej. Podział do korzystania określony umową quoad usum powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem może dokonać w drodze quoad usum określenia sposobu korzystania z ogródków. Umowa quoad usum jest umową wiążąca nie tylko dla tych którzy ją podpisali, ale też dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiać po każdej zmianie wśród osób będących właścicielami lokali. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie muszą istnieć ku temu jakieś uzasadnione powody. W przypadku gdy ogródek ma postać służebności o prawach i obowiązkach uprawnionego do korzystania z ogródka decyduje w dużej mierze treść służebności. Jeżeli prawo do ogródka zostało uregulowane w formie umowy quoad usum lub służebności to w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść ustalonych warunków korzystania z tych ogródków. Warunki takie zawarte są w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu. Warunki te mogą ograniczać możliwość np. sadzenia drzew i krzewów w określonej odległości od budynku, czy też w ogóle uniemożliwiać sadzenia roślinności. Mogą też wprowadzać różne inne ograniczenia. Jeżeli w akcie tym nie ustalono żadnych warunków korzystania z ogródka a jedynie ustanowiono prawo do niego i określono jego wielkość i usytuowanie to należy uznać, że właściciel lokalu na parterze może korzystać z niego w sposób charakterystyczny dla tego typu nieruchomości. Ogródek taki ma służyć więc odpoczynkowi i rekreacji, a zatem właściciel lokalu ma prawo zagospodarować go pod tym kątem. Ma prawo dokonywać nasadzeń drzew i krzewów, ma też prawo do umieszczenia w ogródku mebli ogrodowych, czy urządzeń rekreacyjno-sportowych, a także grilla, czyli ma prawo wykorzystywać ogródek tak jak robią to właściciele domów i nie musi w tym celu uzyskać zgody wspólnoty mieszkaniowej Nie ma przepisów prawa które zakazywałyby grillowania w ogródku przyległym do lokalu. W konsekwencji nie ma prawnych możliwości do zwalczania tego zjawiska w wyniku doraźnych interwencji, właścicieli, zarządu, Policji czy straży miejskiej. Policja czy straż miejska wezwane gdy właściciel grilluje w ogródku odmówią jakiejkolwiek interwencji chyba, że grillowanie połączone jest z zakłóceniem spokoju i porządku. Jednak wtedy będą interweniować...