Brak wyników

Pytanie do eksperta

13 października 2020

Mam do czynienia z sytuacją, w której potrzebuję wsparcia i pomocy. Budynek ma 4 lokale wyodrębnione od kilku lat. Właściciele trzech lokali chcą powołać WM, ponieważ budynek wymaga bezzwłocznego remontu_wymiany pokrycia dachu. Brak naprawy może skutko

0 486

Mam do czynienia z sytuacją, w której potrzebuję wsparcia i pomocy. Budynek ma 4 lokale wyodrębnione od kilku lat. Właściciele trzech lokali chcą powołać WM, ponieważ budynek wymaga bezzwłocznego remontu_wymiany pokrycia dachu. Brak naprawy może skutkować zawaleniem się dachu. Czwarty właściciel do tej pory kwestionował instytucję WM i każda próba jest na nie. Odbyło się spotkanie właścicieli, na którym nie doszli do porozumienia. Spotkanie nie zostało zwołane jako zebranie, ale taka była intencja, żeby "coś" ustalić w sprawie. W związku z tym, że spotkanie było bezowocne właściciele trzech lokali przygotowali uchwały: Nadanie nazwy WM, powołanie zarządu, Statut i przesłali czwartemu właścicielowi, który odpisał, że właściwie z niczym się nie zgadza i w przypadku zarejestrowania WM będzie skarżył uchwały do sądu. Pod żadną uchwałą się nie podpisał. Moje pytanie: Czy trzech właścicieli powinno formalnie zwołać pierwsze zebranie właścicieli i jeszcze raz spotykać się z czwartym właścicielem? Czy podjęcie uchwał może okazać się nie wystarczające? Czy tak podjęte uchwały mogą być nieskuteczne? Kiedy więc powstaje wspólnota? po wyodrębnieniu pierwszego lokalu czy po zwołaniu oficjalnego pierwszego zebrania? Dodam, że budynek nie posiada żadnego ubezpieczenia, przeglądów itd. Do tej pory czwarty właściciel uważał (z rozmowy wynika), że to on zajmował się kamienicą. Efekt: kamienica zabytkowa jest zniszczona. Aktualnie czwarty właściciel szantażuje pozostałych, że jeżeli remont nie będzie prowadzony zgodnie z jego procedurami, to nie zapłaci. Wymaga opracowań, projektów i przetargów na wykonawcę, tymczasem kamienica nie przetrwa zimy, a co za tym idzie właściciele nie mają już czasu na takie działania. Proszę o pomoc w sprawie.

Stosownie do art. 6 zd. 1 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.; zwanej dalej: „UWL”) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje przy tym z mocy prawa z chwilą przeniesienia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 09.06.2005 r., III CZP 33/05). Wspólnota mieszkaniowa nie powstanie jedynie w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu lub lokali przez właściciela nieruchomości wyjściowej dla siebie, tj. na podstawie art. 10 UWL. W takim przypadku, wspólnota powstanie dopiero bowiem z chwilą zbycia na rzecz innej osoby chociaż jednego wyodrębnionego lokalu lub ustanowienia na jej rzecz własności lokalu dotychczas niewyodrębnionego. Z kolei, jeżeli nieruchomości lokalowe powstają na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości przez sąd (w trybie art. 11 UWL), wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą dokonania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.02.2008 r., III CZP 152/07). Mając zaś na uwadze treść art. 6 UWL, wspólnotę tworzą zarówno właściciele lokali wyodrębnionych, jak też właściciel tzw. nieruchomości wyjściowej w przypadku, gdy ma miejsce sukcesywne wyodrębnianie lokali (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 09.04.2005 r., III CZP 33/05). Wspólnotę mieszkaniową mogą przy tym tworzyć tak osoby fizyczne, jak i osoby prawne oraz tzw. „ułomne osoby prawne”. Z uwzględnieniem powyższego, o przyjęciu, czy doszło do ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, przesądzają co do zasady przepisy UWL. W przeważającej zaś większości przypadków, wspólnota powstaje z chwilą przeniesienia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości (np. gminę) na osobę trzecią własności lokalu, w drodze jego wyodrębnienia i sprzedaży. Do powstania wspólnoty dochodzi wówczas z mocy pracy, co oznacza, iż nie jest konieczne podjęcie jakichkolwiek dodatkowych działań przez dotychczasowego właściciela nieruchomości, jak też właściciela wyodrębnionego lokalu. Tak zatem w stosunkach wewnętrznych, jak też zewnętrznych dochodzi do powstania nowego podmiotu stosunków cyw...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy