Mieszkaniec wspólnoty zgłosił zarządowi żądanie usunięcia usterki polegającej na odpadaniu tynku spod balkonu znajdującego się bezpośrednio nad nim. Terakota ułożona na balkonie powyżej zgłaszającego jest w opłakanym stanie. Spękania i ubytki sugerują moż

Mieszkaniec wspólnoty zgłosił zarządowi żądanie usunięcia usterki polegającej na odpadaniu tynku spod balkonu znajdującego się bezpośrednio nad nim. Terakota ułożona na balkonie powyżej zgłaszającego jest w opłakanym stanie. Spękania i ubytki sugerują możliwość przenikania wody powodującej odpadanie farby i całych fragmentów tynku poniżej. Czy w takiej sytuacji wspólnota wzywa do naprawy nawierzchni balkonu właściciela lokalu, czy powinna dokonać stosownej naprawy z funduszu remontowego? W zakresie zarządzania nieruchomościami i w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych balkony są elementem nastręczającym problemów z uwagi na problemy w zakresie ich klasyfikowania jako nieruchomości wspólnej. Wydaje się, że w przypadku balkonów odpowiedzialność wspólnoty i właściciela lokalu w pewnej mierze krzyżuje się. Zależnie od poszczególnych sytuacji faktycznych oraz zastosowanych w budynku rozwiązań technicznych, konstrukcyjnych lub architektonicznych, balkon może być traktowany jako pomieszczenie pomocnicze, gdzie rozciąga się prawo własności właściciela lokalu, do którego balkon przynależy lub nieruchomość wspólna. Nieruchomością wspólną jest bowiem grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Zatem jeżeli balkon stanowi element konstrukcji lub nie służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Tak też przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 3 października 2002 roku, sygn. III RN 153/01, opubl. LEX nr 80436. Status balkonu oraz związane z tym zasady ponoszenia kosztów jego utrzymania lub naprawy będzie zatem zależał od przyjętych rozwiązań projektowych dla danego budynku. Analiza orzecznictwa prowadzi do wniosku, że nie ma jednej ogólnej zasady, iż balkon zawsze stanowi nieruchomość wspólną lub zawsze stanowi pomieszczenie pomocnicze do lokalu mieszkalnego, na które rozciąga się prawo własności. Uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 roku, sygn. III CZP 10/08, opubl. LEX nr 348085W podkreśliła podwójny charakter balkonu. Z uzasadnienia przywołanej...