Montaż klimatyzatorów na powierzchni balkonu

Co radzi ekspert?

"Mając na uwadze, że art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), stanowiący, iż: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, w orzecznictwie wyjaśnia się, że pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać należy szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Jak podkreślił to przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), ściany zewnętrzne lub dach. W orzecznictwie wyróżnia się tu również: fundamenty, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych itp. Ponadto częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali, mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych, co jest zasadą) piwnice, garaże itp. Do urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej można z kolei zaliczyć - o ile służą one do użytku wspólnego właścicieli lokali - ujęcia wody (np. do utrzymania zieleni na gruncie wspólnym), zewnętrzne urządzenia domofonów, windy, czy też ogrodzenie nieruchomości wspólnej. Ponadto, w skład nieruchomości wspólnej wchodzi także instalacja c.o. zasilająca energią cieplną cały budynek, tj. lokale i części wspólne budynku (vide: uchw. SN z dnia 28.8.1997 r., III CZP 36/97), wspólne wodociągi, układ kanalizacyjny, instalacje elektryczne itp.

Odnośnie tarasów lub balkonów, w orzecznictwie – zwłaszcza sądowo-administracyjnym – zgodnie wyjaśnia się zaś, iż prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmować może również tarasy lub balkony (jeżeli w ogóle w umowie nabycia lokalu taras/balkon ten został wyszczególniony jako składowa lokalu i przedmiot nabycia wraz z lokalem), a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie zaś służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Uznaje się bowiem, iż elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 UWL - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (vide: wyr. SA w Krakowie z dnia 20.4.2017 r., I ACa 1638/16).

Zwraca się zatem uwagę na dwoistą naturę balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach, muszą wręcz być traktowane jak części wspólne budynku (vide: wyr. SA w Krakowie z 6.9.2016 r., I ACa 598/16). Tytułem przykładu, w sytuacji, gdy tarasy stanowią jednocześnie stropodach, to płyta podłogowa (stropowa) stanowi element konstrukcyjny budynku służący do ogólnego użytku (vide: wyr. SA w Warszawie z dnia 27.7.2017 r., I ACa 739/16; wyr. NSA z dnia 16.5.2018 r., II OSK 1556/16; wyr. NSA z dnia 7.3.2018 r., II OSK 1193/16; wyr. NSA z 28.3.2017 r., II OSK 1929/15). Przyjmuje się bowiem zgodnie, iż podłoga w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy zaś wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Jednakże płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi wspólnota. Odnosi się to także do tarasów (vide: wyr. SA w Katowicach z dnia 13.8.2013 r. (I ACa 484/13)."