Możliwość podziału gruntu i jego sprzedaży zainteresowanemu inwestorowi

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

Z kolei, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych (art. 5 ust. 2 UWL).

Jak wynika z powyższych przepisów, ustawodawca w art. 5 UWL przewidział możliwość oraz zasady podziału nieruchomości wspólnej, stanowiące wyjątek od ustawowego zakazu znoszenia tej współwłasności, tak długo jak długo trwa odrębna własność lokali. Powołany wyżej przepis reguluje jednocześnie dwie sytuacje.

Pierwsza z nich (art. 5 ust. 1 UWL) dotyczy podziału nieruchomości wspólnej w przypadku, gdy nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem (w którym wyodrębniono własność lokali) jest większa od powierzchni działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku. Przesłanką podziału nieruchomości wspólnej jest w tym przypadku różnica wielkości pomiędzy powierzchnią gruntu (na którym posadowiony jest budynek) a powierzchnią działki budowlanej. W wyniku podziału nieruchomości wspólnej dochodzi zaś do wydzielenia niezabudowanej działki (lub działek) stanowiącej odrębną nieruchomość,  której  współwłaścicielami stają się członkowie wspólnoty mieszkaniowej w takiej samej wielkości udziału, jaki przysługuje im co do nieruchomości wspólnej. Jak wskazuje się to w doktrynie, powyższe rozwiązanie ma na celu zracjonalizowanie powierzchni posiadanego przez współwłaścicieli gruntu.

Dla właściwego stosowania art. 5 ust. 1 UWL konieczne jest przy tym ustalenie zakresu znaczeniowego pojęcia „działki budowlanej (gruntu) niezbędnej do korzystania z budynku”. O ile, w odniesieniu do pojęcia „działki budowlanej” z pomocą przychodzą tu przepisy ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.; dalej: „UGN”), a dokładnie art. 4 pkt 3a UGN, zgodnie z którym pod pojęciem tym należy rozumieć: „zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce”, o tyle przy próbie zdefiniowania „gruntu niezbędnego do korzystania z budynku”, konieczne staje się odwołanie do poglądów doktryny i orzecznictwa wypracowanych w tym względzie. Oczywiście, również sama definicja „działki budowlanej” w rozumieniu UGN może zdać się w tym zakresie pomocna.

Z kolei, druga sytuacja (art. 5 ust. 2 UWL) przewiduje podział nieruchomości wspólnej poprzez wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Dotyczy to jednakże tylko tych przypadków, gdy na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu (a więc powstała wspólnota mieszkaniowa stosownie do art. 6 UWL). W ramach powyższego podziału wskazuje się z kolei na możliwość wystąpienia dwóch odrębnych przypadków, a mianowicie:

• gdy na nieruchomości wspólnej usytuowano kilka budynków (więcej niż jeden), lecz lokale wyodrębniono tylko w jednym budynku, lub
• gdy w położonych kilku budynkach na nieruchomości wspólnej, wyodrębniono lokale w tych kilku budynkach. W następstwie powyższego podziału dojdzie z kolei do podziału wspólnoty dotychczasowej i powstania kilku mniejszych wspólnot mieszkaniowych. Podział wspólnoty jest bowiem nieuchronną konsekwencją podziału nieruchomości wspólnej.

Jak podkreśla się to w doktrynie, zasadniczym kryterium dopuszczalności przeprowadzenia podziału, o którym mowa w art. 5 ust. 2 UWL, jest powstanie w jego wyniku co najmniej dwóch działek spełniających wymogi działki budowlanej.

Niezależnie od powyższego, w obu wskazanych wyżej sytuacjach, podział nieruchomości wspólnej dokonywany jest zaś stosownie do przepisów UGN.

W tym miejscu wskazać przykładowo zatem należy, iż według ogólnego przepisu art. 93 ust. 1 UGN konieczne jest, by podział taki był zgody z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy czym, zgodnie z art. 93 ust. 2 UGN zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z kolei, stosownie do art. 93 ust. 3 UGN, podział nieruchomości nie jest jednak dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie będą miały dostępu do drogi publicznej.

Sam podział nieruchomości dokonywany jest zaś na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej ten podział. Decyzja ta stanowi zarazem – stosownie do art. 96 ust. 4 UGN - podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.