Brak wyników

Pytanie do eksperta

1 kwietnia 2021

Nakładanie opłat za reklamy na elewacji

0 1119

Pytanie: Czy wspólnota może nakładać opłaty za umieszczanie reklam na elewacji przez właścicieli lokali usługowych. Czy jest taka możliwość, żeby poprzez zapisy w aktach notarialnych (przeniesienie własności) uniemożliwić wspólnocie nałożenie opłat za umieszczanie reklam? Oczywiście nałożenie opłat odbyłoby się poprzez podjęcie uchwały przez wspólnotę.

Odpowiedź: Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jak również jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Katalog kosztów zarządu (katalog otwarty) zawarty został przy tym w art. 14 UWL. Jednocześnie, stosownie do art. 15 ust. 1 UWL, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

REKLAMA

Wspólnota mieszkaniowa nie ma przy tym możliwości ustalania różnej wysokości zaliczek lub sposobu ich liczenia w stosunku do niektórych tylko z jej członków. Oznacza to, że sposób wyliczenia lub kwota bazowa zaliczki musi być wspólna dla wszystkich właścicieli lokali. Brak jest bowiem dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej. Tym bardziej do tego, aby obowiązek ten, poza jego granice ustalone na jego podstawie zwiększać ze względu na sposób korzystania z takiego lokalu, warunkowanego m.in. dostępnymi udogodnieniami o ogólnym, pomiędzy członkami wspólnoty, dostępie (vide: wyrok SA w Krakowie z dnia 11.12.2019 r., I ACa 117/19). W powyższym zakresie ustawodawca przewidział jednakże jeden wyjątek, stosownie bowiem do art. 12 ust. 3 UWL, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli lokali użytkowych (ponad wysokość wynikającą z udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej), jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Jak wyjaśnia się to w tym miejscu w doktrynie, właściciele lokali użytkowych (właściciele lokali o innym niż mieszkalne przeznaczeniu, ale także, jak się wydaje, właściciele lokali mieszkalnych wykorzystywanych w części na cele zawodowe, gdy wiąże się to ze zwiększoną intensywnością, np. licznych pacjentów gabinetu dentystycznego, korzystania z części wspólnych) mogą więc zostać zobowiązani do uiszczania wyższych opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Przy czym do uiszczania opłat w wyższej, niż wynika to z udziału, wysokości mogą zostać zobowiązani tylko ci właściciele lokali użytkowych, w przypadku których uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali – sposób wpływający na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, np. poprzez zwiększoną „produkcję” odpadków przez sklep, stałe parkowanie przed nim samochodów dostawczych, co niszczy chodnik, zieleń itp. Warunkiem zwiększenia obciążenia na gruncie art. 12 ust. 3 UWL jest zatem wykazanie, że sposób korzystania z lokali użytkowych uzasadnia zwiększenie obciążenia, a wyrazem tego jest ustalenie wyższej stawki opłat bieżących należnych od właścicieli lokali użytkowych w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć zatem związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów (vide: wyrok SO w Olsztynie z dnia 25.06.2019 r., I C 28/19).

Poza omówionym wyżej wyjątkiem, przepisy UWL nie dopuszczają innego różnicowania wysokości opłat należnych od właścicieli lokali z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, zaś nałożenie ewentualnie takiej opłaty w drodze uchwały będzie z pewnością skutkowało uznaniem jej nieważności przez sąd.

Czym innym jest natomiast umożliwienie jednemu (lub kilku) z właścicieli lokali (czy to mieszkalnych czy tez usługowych) korzystania z części nieruchomości wspólnej (niewątpliwie zaś elewacja budynku uznawana jest za część nieruchomości wspólnej) z wyłączeniem innych właścicieli lokali na zasadzie podziału quoad usum i na zasadach określonych w zawartej w tym zakresie umowie. Umowa taka może przewidywać zaś odpłatność za korzystanie z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli.

Przypisy