Naliczanie opłat od antresoli

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, w stosunku do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie zaś z – mającą najczęstsze zastosowanie – zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 UWL, przyjmuje się, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Mając powyższe na uwadze, w doktrynie podkreśla się, iż przez „antresolę” należy rozumieć, - zgodnie z przepisem §3 pkt 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.; dalej: „Rozporządzenie”) - górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Należy przy tym zauważyć, że definicja antresoli opisuje dwa różne przypadki, w których występuje antresola. Pierwszy to taki, gdy antresola jest wydzielona z jednoprzestrzennego pomieszczenia o znacznej wysokości oraz drugi, gdy antresola jest wydzielona z jednoprzestrzennej kondygnacji o znacznej wysokości. W świetle powyższego antresola musi spełniać wszystkie cechy wymienione w powołanym wyżej przepisie, czyli: musi być oddzielona od pomieszczenia lub kondygnacji stropem pośrednim, którego powierzchnia jest mniejsza od powierzchni tego pomieszczenia lub kondygnacji, nad którą się znajduje, nie może być także zamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Reasumując, jeżeli powierzchnia pomieszczenia „dolnego” jest mniejsza niż powierzchnia pomieszczenia „górnego”, wówczas mamy do czynienia z mieszkaniem dwupoziomowym znajdującym się na dwóch kondygnacjach, nie zaś z antresolą. Zaliczenie przy tym antresoli do części lokalu czy też nieruchomości wspólnej – mając nawet na uwadze, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 UWL) - budzi i wątpliwości tak w doktrynie, jak też w orzecznictwie. Wątpliwości wzbudza bowiem kwestia uznania za pomieszczenie (czy to pomocnicze, czy to przynależne) niczym nie wydzielonych lub oddzielonych prowizorycznie części lokali i sal lub innych powierzchni niespełniających technicznie wymagań izby (w szczególności miejsc postojowych, antresoli, balkonów, schowków, wnęk itp.). Jak zwrócił na to jednakże uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z 14.07.2010 r. (V CSK 31/10), za pomieszczenia uznać można także m.in. balkony i antresole, a więc elementy lokalu nie zawsze wydzielone z przestrzeni trwałymi ścianami. Odnosząc się bowiem do definicji „pomieszczenia pomocniczego”, zawartej w §3 pkt 11 Rozporządzenia, SN wskazał, iż mając na uwadze, że pomieszczeniem pomocniczym jest pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności, a tym samym, że funkcją pomieszczeń pomocniczych jest ułatwianie zatem lub wręcz umożliwianie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez dany lokal, to do kategorii tej można również zaliczyć znajdujące się w obrębie mieszkania otwarte schowki, antresole, schody wewnętrzne w mieszkaniach kilkukondygnacyjnych oraz podesty, nawet jeśli nie są wydzielone trwałymi ścianami. Wprawdzie, nie spełniają one technicznych wymagań izby, jednak nie ulega wątpliwości, że powinny się znaleźć w opisie lokalu, a ich powierzchnia powinna wchodzić w skład ich powierzchni użytkowej. Do kategorii pomieszczeń pomocniczych kwalifikuje je bowiem związek funkcjonalny z izbami, a nie faktyczne wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych.

Jak wynika z powyższego, antresola winna wliczać się zatem do powierzchni użytkowej lokalu. W razie zaś braku jej wliczenia to tej powierzchni, ustawodawca przewidział (art. 3 ust. 7 UWL), iż w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w art. 3 ust. 3 UWL, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Rozwiązania tego nie stosuje się jednakże, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Mając zatem na uwadze, że prawidłowe określenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest istotne z punktu widzenia prawidłowego zarządu rzeczą wspólną i podejmowania uchwał, to w przypadku gdy nie została zawarta umowa wskazana w art. 3 ust. 7 UWL, właściciele lokali mogą wolą większości doprowadzić do takiego stanu, jaki powinien wynikać z art. 3 ust. 3 - 5 UWL. Możliwość doprowadzenia do stanu określonego w art. 3 ust. 3 - 5 UWL wolą większości właścicieli lokali, nie zaś w drodze umowy wszystkich właścicieli, zapewniona została zaś w art. 22 ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5a UWL. Określanie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - jaka jest powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali, mające na celu dokonanie zmian wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wykracza jednakże poza przyznane przez ustawodawcę kompetencje do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem, nawet jeśli z wykonanej kompleksowej inwentaryzacji całego budynku (w tym wszystkich lokali) wynika, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali jest inna niż uwidoczniona w księgach wieczystych, to taka inwentaryzacja stanowić może co najwyżej podstawę zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, lecz nie może stanowić podstawy podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały dotyczącej zmian powierzchni użytkowej poszczególnych lokali (vide: wyrok SA w Warszawie z dnia 10.01.2013 r., I ACa 968/12).