0
2540
Pytanie dotyczy bram wjazdowych (garażowych) do hal garażowych w budynkach wielorodzinnych będących na 5-letniej rękojmi. Na bramy garażowe gwarancja wynosi 2 lata. Na jednej Wspólnocie mamy problem z nieustannie psującymi się bramami garażowymi (w 2 blokach bramy są już po gwarancji), jednak w 1 bloku gwarancja upływa na początku przyszłego roku. Jako Administrator zgłaszałem nieustannie psujące się bramy garażowe do dewelopera w zgłoszeniach dot. wad z tytułu rękojmi. Deweloper na pisma nie odpisuje. Wiem, że w kolejnym bloku bramy będzie już montowała inna firma. Pytanie brzmi: co możemy zrobić z bramą wjazdową do hali garażowej, która jest jeszcze na gwarancji, a bardzo często się psuje? Jakie możemy podjąć działania? Czy możemy bezpośrednio wysuwać swoje roszczenia do firmy montującej i udzielającej gwarancji, czy dla nas stroną jest tylko i wyłącznie deweloper?
Co radzi ekspert?
Stosownie do art. 556 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
REKLAMA
W razie zatem wystąpienia wady rzeczy sprzedanej, jej nabywcy przysługuje uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych.
Swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady kupujący realizuje poprzez zgłoszenie wady sprzedawcy. Stosownie przy tym do art. 568 §2 KC, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jednakże, jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem – odpowiednio 5 lat, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu, o ile chodzi o wady nieruchomości.
Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym w doktrynie i orzecznictwie, przy tym również popartym wyjaśnieniami UOKiK, stwierdzoną wadę - w ramach odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi – można zgłosić w dowolnej formie, przy czym dla celów dowodowych wskazuje się, by zgłoszenie to miało jednakże formę pisemną. Żaden przepis prawa nie wymaga również, aby kupujący osobiście musiał zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Tym samym, kupujący może uczynić zadość swojemu obowiązkowi również np. za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Sposób powiadomienia sprzedawcy o wadzie jest bowiem w zasadzie dowolny, byle informacja o tym dotarła do niego w terminie miesięcznym od jej wykrycia (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 02.02.2012 r., I ACa 1394/11).
Zgłoszenie wady – aby było skuteczne wobec sprzedawcy - winno wobec tego zawierać co najmniej:
- opis stwierdzonej wady;
- określenie żądania, jakie w związku ze stwierdzeniem wady kupujący zgłasza wobec sprzedawcy, a które przewidziane zostało w ramach instytucji rękojmi za wady (np. usunięcie wady rzeczy sprzedanej).
Na tak otrzymane zgłoszenie wady, sprzedawca winien odpowiedzieć z uwzględnieniem możliwych form reakcji na wadę, w ramach reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi (por. zwłaszcza art. 560 KC). Choć przy tym to kupujący decyduje o wyborze uprawnienia, jakie pragnie zrealizować z tytułu rękojmi w stosunku do sprzedawcy, to sprzedawca ma jednakże możliwość przeciwdziałania wystąpienia skutku w postaci obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy przez kupującego, a dodatkowo zasadniczo sam wybiera, w jaki sposób zostanie to zrealizowane – czy przez wymianę rzeczy wadliwej na wolną od wad, czy też przez usunięcie wady. Powyższe nie dotyczy jednakże sytuacji gdy rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. W takim bowiem przypadku – zgodnie z art. 560 §1 KC - kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy.
Pamiętać przy tym należy, iż prócz samej rękojmi, kupujący oprzeć może swoje roszczenia także na gwarancji jakości, o ile taka została udzielona fakultatywnie przez sprzedawcę (lub producenta) w chwili sprzedaży. Stosownie zaś do art. 579 §1 KC, kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Jednocześnie zaś wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Oznacza to, że jeżeli gwarancji jakości rzeczy sprzedanej udzielił jej wykonawca (producent), kupujący może dochodzić roszczeń z niej wynikających bezpośrednio od producenta z pominięciem sprzedawcy.
