Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

30 czerwca 2021

Obciążenie właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości

0 100

Wspólnota Mieszkaniowa składa się na chwilę obecną z 3 bloków, docelowo będzie 5 bloków. W chwili obecnej otrzymałem telefon od dewelopera, że został oddany do użytkowania 4 blok. Ja jestem Administratorem tego budynku. Domyślam się, że wszystkie media dot. części wspólnej muszę przepisać na Wspólnotę. Mam problem z deweloperem, ponieważ deweloper chce żebyśmy to my jako Wspólnota obciążali właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości, jak tylko on przekaże ludziom mieszkanie, ale tylko na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Akty notarialne z właścicielami lokali mają być podpisane dopiero za jakiś czas. Według mnie prawidłowym działaniem jest obciążanie dewelopera kosztami do momentu podpisania przez niego aktów notarialnym z właścicielami lokali. Deweloper upiera się przy takim działaniu, jak opisałem powyżej i twierdzi, że poprzedni Zarządca (był to zarząd powierzony wpisany w akt notarialny; teraz jest zarząd właścicielski, a ja jestem Administratorem) tak robił. Czy to jest zgodne z prawem?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 6 zd. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Właściciele ci jednocześnie, ponoszą wydatki związane z utrzymaniem tak ich lokali, jak też zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 UWL). Jeżeli wyodrębnienie lokali na własność następuje zaś sukcesywnie (np. w związku ze sprzedażą mieszkań przez dewelopera), członkiem wspólnoty mieszkaniowej obok właścicieli wyodrębnionych lokali pozostaje również dotychczasowy właściciel pozostałych lokali (np. deweloper), do czasu sprzedaży czy też przeniesienia własności pod innym tytułem ostatniego z posiadanych lokali. Do tego też czasu, deweloper – na zasadach przewidzianych jak dla pozostałych członków wspólnoty – zobowiązany jest partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, jak też utrzymywać lokale stanowiące jego własność. Właściciel dotychczasowy ma bowiem we wspólnocie mieszkaniowej takie same prawa i obowiązki, jak właściciele lokali wyodrębnionych. W szczególności jest on uprawniony do brania udziału w zebraniu właścicieli i podejmowaniu uchwał oraz, stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej, zobowiązany jest właśnie do ponoszenia kosztów zarządu.

POLECAMY

Jeżeli zaś chodzi o moment przejścia własności nieruchomości przy jej sprzedaży, to niewątpliwie jest, iż nieruchomość taka przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania zobowiązująco - rozporządzającej umowy sprzedaży tej nieruchomości (obligatoryjnie w formie aktu notarialnego). Wpis do księgi wieczystej przejścia prawa własności ma zaś tutaj charakter deklaratoryjny. Stosownie bowiem do art. 155 §1  ustawy z dnia 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: KC), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Pamiętać przy tym jednak należy, iż do przeniesienia własności nieruchomości dojść może także w wykonaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Niezależnie od powyższego, dla realizacji obowiązków wynikających z przepisów UWL, decydujące znaczenie ma ustalenie stanu nie tyle posiadania nieruchomości, ile ustalenie właściciela nieruchomości lokalowej. W stosunkach ze wspólnotą to bowiem ten właściciel jest jedynie podmiotem zobowiązanym do partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Stosunki zaś pomiędzy przyszłym właścicielem lokalu a deweloperem pozostają w tym zakresie bez znaczenia, o ile oczywiście nie doszło do skutecznego przejęcia zobowiązania dewelopera względem wspólnoty (w zakresie uczestniczenia w ponoszeniu kosztów zarządu) przez przyszłego właściciela lokalu. Co istotne jednak, na taką cesję zgodę wyrazić musiałby wierzyciel, tj. wspólnota (art. 519 §2 KC).

Przypisy