0
689
Pytanie: Duża Wspólnota - do tej pory kwestia obsługi umowy wywozu odpadów i związane z tym zobowiązania finansowe przypadały na Wspólnotę Mieszkaniową. Administrator zgodnie z deklaracją właścicieli naliczał im z tego tytułu zaliczki na poczet wywozu odpadów. Ze względu na to, że jest kilka lokali, w których do wywozu śmieci zgłoszonych jest trochę osób (np. w jednym lokalu jest ich aż 8), a właściciele ci nie regulują swoich zobowiązań wobec Wspólnoty wystąpiliśmy do Gminy z wnioskiem o możliwość indywidulnego odbierania odpadów komunalnych od mieszkańców budynku czyli każdy z właścicieli składałby indywidualną deklarację do Gminy i bezpośrednio do niej będzie uiszczać opłaty. Gmina przychyliła się pozytywnie do zgłoszonego wniosku. Czy w związku z powyższym Wspólnota musi w tym temacie podjąć stosowną uchwałę mówiącą o tym, że przechodzi na obsługę indywidualną mieszańców przez Gminę w sprawie odbierania odpadów komunalnych?
Co radzi ekspert?
Tak, gdyż taki sposób postępowania niewątpliwie stanowi zmianę zasad związanych z ponoszeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Przypomnieć należy bowiem w tym miejscu, iż zgodnie z art. 14 pkt 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”) na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
REKLAMA
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Opłata z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi stanowi zaś składnik wnoszonych przez poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jednocześnie, jak podnosi się to w doktrynie, opłata wnoszona na rzecz gminy za odbiór i zagospodarowanie odpadów ma charakter pieniężnej daniny publicznej.
Zgodnie zaś z art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest m.in. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Niezależnie od powyższego, zauważyć należy, iż przeniesienie obowiązku wnoszenia opłat za gospodarowanie odpadami ze wspólnoty mieszkaniowej na bezpośrednio właścicieli indywidualnych lokali w budynku wielolokalowym traktowane może być jako naruszenie ustawowych zasad związanych z ponoszeniem kosztów za gospodarowanie odpadami co to nieruchomości wielolokalowych. W przypadku bowiem budynków wielolokalowych jedynym podmiotem odpowiedzialnym względem gminy za opłaty z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi jest wspólnota mieszkaniowa. Wskazuje się przy tym, iż opłaty te nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, z uwagi na treść art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu porządku i czystości w gminach (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 888 ze zm.), stanowiącego, że jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej oraz właściciela lokalu obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową. Jednocześnie w ust. 3a powołanego przepisu ustawodawca wyraźnie zaznaczył, iż to wspólnota mieszkaniowa ponosi wynikające z ustawy opłaty bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu jedynie - w części:
- odpowiadającej stosunkowi liczby osób zamieszkujących lokal do liczby osób zamieszkujących we wszystkich lokalach - w przypadku metody ustalenia opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 1 pkt 1 ustawy;
- odpowiadającej stosunkowi ilości zużytej wody w lokalu do ilości zużytej wody we wszystkich lokalach - w przypadku metody ustalenia opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 1 pkt 2 ustawy;
- odpowiadającej wysokości opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 2 ustawy;
- odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej - w pozostałych przypadkach.
Rada gminy może przy tym uchwalić jedną stawkę opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi od gospodarstwa domowego.
