Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

20 lipca 2022

Odpowiedzialność dewelopera za nieprawidłowy montaż szyby z balkonu

0 68

Na jednym z osiedli na dniach wypadła szyba z balkonu z 5 piętra. Niezwłocznie wysłaliśmy zgłoszenie do dewelopera, że sposób montażu jest nieprawidłowy, ponieważ po przesunięciu można szyby wyjąć. Ze strony dewelopera jednak brak jakiejkolwiek odpowiedzi. Zgłosiliśmy to w ramach 5-letniej rękojmi bo jeszcze na wszystkie budynki mamy (Wspólnota składa się z 4 bloków). Jeśli deweloper nie podejmie żadnych działań to co możemy zrobić we własnym zakresie? W piśmie do dewelopera powołaliśmy się, że sprawa jest priorytetowa z uwagi na zdrowie i życie ludzi. Czy jak zgłosimy do PINB to oni wpłyną na dewelopera, czy to my jako Wspólnota zostaniemy ukarani? Jakie kroki mamy podjąć?

W nawiązaniu do powyższego jeszcze drugie pytanie - jak ta szyba upadła z 5-piętra to uszkodziła samochód, który był zaparkowany w miejscu do tego niewyznaczonym. Kto za to odpowiada? Ten Pan co mu szyba wypadła mówi, że nawet nie wiedział, że to u niego ta szyba wypadła bo miał tam postawioną choinkę. Być może nawet dziecko mogło tę szybę przesunąć - teraz ciężko stwierdzić  - od kogo mamy to wyegzekwować? Kto ma pokryć koszty naprawy samochodu, mając na względzie że był zaparkowany w miejscu do tego niewyznaczonym? Czy osoba, która ma uszkodzony samochód może próbować ściągnąć to z polisy dewelopera?

Co radzi ekspert?

Podstawowym skutkiem braku odniesienia się przez sprzedawcę do żądań kupującego jest przyznanie wadliwości rzeczy oraz wyrażenie zgody na realizację wybranego przez kupującego konsumenta uprawnienia z tytułu rękojmi, a w efekcie sprzedawca nie będzie mógł uchylić się od odpowiedzialności w tym zakresie. W razie nieusunięcia wady przez sprzedawcę, dla ewentualnego późniejszego procesu sądowego istotnym będzie bowiem ustalenie przede wszystkim, czy i jakie wady ze zgłoszonych w terminie i oczywiście w okresie rękojmi, nie zostały przez sprzedawcę usunięte (vide: wyr. SA we Wrocławiu z 10.05.2013 r., I ACa 363/13).

W razie zatem nieusunięcia wady, kupującemu przysługuje – o ile sama umowa zawarta z deweloperem nie dopuszcza skorzystania z takiej ewentualności - możliwość skorzystania na zasadach ogólnych z regulacji przewidzianej w art. 480 §1 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), zgodnie z którym w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika (w tym przypadku dewelopera). Dodatkowo, zgodnie z art. 480 §3 KC w wypadkach nagłych wierzyciel może również - zachowując roszczenie o naprawienie szkody - wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił. Powyższe przepisy pozwalają zatem na usunięcie wad nieruchomości innym podmiotom na koszt i ryzyko dewelopera. Jak wskazuje się to jednak w orzecznictwie, okolicznościami upoważniającymi wierzyciela (nabywcę lokalu) do wykonania zobowiązania bez upoważnienia sądu będą jedynie zdarzenia nadzwyczajne (np. sytuacja awaryjna, zagrażająca życiu, zdrowiu lub powstaniu poważnej szkody), lub sytuacja, gdy niepodjęcie wymaganych czynności będzie groziło niebezpieczeństwem zwiększenia rozmiaru lub nawet powstania nowej szkody (vide: wyr. SA w Gdańsku z 15.04.2015 r., V ACa 953/14; wyr. SA w Warszawie z 05.05.2005 r., VI ACa 1087/04). Wykonanie zobowiązania w takich okolicznościach odbywa się zaś wówczas na ryzyko wierzyciela, który musi udowodnić nadzwyczajność sytuacji upoważniającej go do działania bez uprzedniego upoważnienia.

Pamiętać przy tym należy, iż roszczeń z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera jedynie w razie przeniesienia tych roszczeń przez właścicieli lokali na wspólnotę w drodze cesji.

Odnośnie zaś zagadnienia odpowiedzialności za należyty stan balustrad balkonowych, to – mając na uwadze art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), stanowiący, iż: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” -  Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3.10.2003 r. (III CZP 65/03) wyjaśnił, iż w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Odnośnie tarasów lub balkonów, w orzecznictwie – zwłaszcza sądowo-administracyjnym – zgodnie wyjaśnia się zaś, iż prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmować może również tarasy lub balkony (jeżeli w ogóle w umowie nabycia lokalu taras/balkon ten został wyszczególniony jako składowa lokalu i przedmiot nabycia wraz z lokalem), a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie zaś służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Uznaje się bowiem, iż elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 UWL - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (vide: wyr. SA w Krakowie z dnia 20.4.2017 r., I ACa 1638/16).

Zwraca się zatem uwagę na dwoistą naturę balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach, muszą wręcz być traktowane jak części wspólne budynku (vide: wyr. SA w Krakowie z 6.9.2016 r., I ACa 598/16). Ponieważ zaś balustrada balkonowa uznawana jest za część nieruchomości wspólnej, to odpowiedzialność za jej należyty stan techniczny ponosi wspólnota mieszkaniowa. 

Tak też przykładowo, w podobnej sprawie WSA w Warszawie w wyr. z 11.12.2018 r. (VII SA/Wa 927/18) wskazał, iż budzący wątpliwości zły stan techniczny balkonów, który zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia stanowi podstawę do nakazania wspólnocie usunięcia w zakreślonym terminie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego. WSA przyznał przy tym rację organom nadzoru budowlanego, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku, winien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.; dalej: PB), ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. WSA wyjaśnił przy tym, iż ewentualne rozliczenia nakładów pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali, do których przynależą balkony powinny być rozliczane na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Co do zaś ewentualnej odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wypadnięciem szyby, która uszkodziła zaparkowany pod blokiem pojazd – przedmiotem ustaleń sądu w sprawie o odszkodowania winno być rozważanie, czy poszkodowany nie przyczynił się do powstania szkody lub zwiększenia jej rozmiarów, parkując pojazd w miejscu do tego nieprzeznaczonym (art. 362 KC). Adresatem roszczeń poszkodowanego winna być zaś – co do zasady – wspólnota mieszkaniowa. Odpowiedzialność wspólnoty wynika tu zaś z art. 434 KC, zgodnie z którym, za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. W przypadku zaś zawalenia się budowli albo oderwania się jej części nie wystąpi jednocześnie możliwość wywodzenia (na podstawie art. 433 KC) odpowiedzialności innej osoby niż samoistny posiadacz budowli (np. w przypadku oderwania się części balkonu nie będzie odpowiadać na zasadzie ryzyka osoba zajmująca pomieszczenie, do którego ów balkon przylega, ale samoistny posiadacz budowli).

Konstrukcja przepisu art. 434 KC pozwala jednocześnie na uchylenie się wspólnoty od odpowiedzialności, w razie ustalenia że oderwanie się części budynku (szklana balustrada balkonowa) wynikło z wady w budowie, za którą odpowiedzialność ponosi zaś deweloper.

Przypisy