Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

2 czerwca 2021

Odzyskanie kotłowni jako integralnej części budynku

15

Pytanie: Deweloper sprzedał pomieszczenie przeznaczone na kotłownie, Przedsiębiorstwu Energetyki Cieplnej. Przedsiębiorstwo wykonało instalacje zgodnie z projektem dla kotłowni. Kotłownia zasilana jest gazem ziemnym. PEC obciąża wspólnotę według swoich stawek za zużycie energii, której jest producentem. W jaki sposób wspólnota może odzyskać kotłownie, która była zaprojektowana jako integralna część budynku?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 3 ust.2 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: UWL) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dotyczy to przy tym tak właścicieli lokali mieszkalnych, jak też lokali o innym przeznaczeniu. Wspólnotę mieszkaniową mogą przy tym tworzyć tak osoby fizyczne, jak i osoby prawne oraz tzw. „ułomne osoby prawne”.

Mając przy tym na uwadze, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą przeniesienia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 09.06.2005 r., III CZP 33/05), do którego dochodzi zwykle w drodze sprzedaży lokalu na rzecz jego nabywcy, to uznać należy, iż prawidłowe określenie w treści tej umowy wielkości udziału w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej związanego z prawem nabywanej własności lokalu (tj. stosownie do art. 3 ust. 1 UWL, zgodnie z którym w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali), dokonane z uwzględnieniem – co do zasady – art. 3 ust. 3 UWL, przewidującego, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, zaś udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, wyklucza w zasadzie przyjęcie, iż wraz ze sprzedażą lokalu doszło do naruszenia praw nabywcy.

Podnieść bowiem należy, iż określenie, co jest sprzedawane wraz z lokalem - udział w nieruchomości wspólnej - stanowi informację przekazywaną nabywcy najpóźniej w dacie sprzedaży lokalu. Powyższe pozwala z kolei ustalić zakres przysługującego mu prawa (udziału w nieruchomości wspólnej). Wprawdzie w akcie notarialnym sprzedaży wskazuje się jedynie wysokość nabywanego udziału, tym niemniej sprawa ta powinna być znana kupującemu.

Niezależnie od powyższego, dla ustalenia, czy dane pomieszczenie projektowane w budynku miało (lub mogło) stanowić odrębny lokal, którym deweloper jako dotychczasowy właściciel nieruchomości wyjściowej mógł rozporządzić dowolnie na rzecz podmiotu trzeciego, czy też miało ono stanowić część wspólną wszystkim przyszłym nabywcom, jako nieruchomość wspólna, należy dodatkowo przeanalizować treści pozostałych dokumentów związanych ze zrealizowaną inwestycją, np. umowy deweloperskiej, przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu itp. dotyczących zakresu planowanej inwestycji. Samo przy tym jedynie określenie w dokumentacji projektowej, iż pomieszczenie kotłowni stanowić miało część budynku, to za mało dla wiążącego ustalenia, iż pomieszczenie to miało stanowić część wspólną wszystkim przyszłym właścicielom lokalu. W powyższym zakresie należy również odnieść się do art. 546 §1 ustawy z 23.4.1964 r.

Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), który stanowi, iż sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy zaś także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu. Z punktu wiedzenia kupującego istotne znaczenie ma bowiem kwestia, co konkretnie stanie się jego własnością w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej. Tak więc, sprzedający oprócz informacji o wysokości zbywanego udziału w nieruchomości wspólnej powinien nabywcy udzielić również informacji co wchodzi w składa tej nieruchomości.

W tym zaś zakresie szczególnie istotne jest wskazanie, które części budynku i urządzeń nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i nie są przedmiotem współwłasności. Chodzi tu zaś zwłaszcza o sytuacje nietypowe, w których w normalnych okolicznościach dana cześć budynku lub urządzenia są częścią nieruchomości wspólnej, jednak konkretne okoliczność faktyczne i prawne powodują ich wyłączenie z reżimu współwłasności. Choć przy tym obowiązujące przepisy wprost nie określają, że deweloper sprzedając mieszkanie powinien poinformować nabywcę, iż zbywany wraz z lokalem udział w nieruchomości wspólnej nie obejmuje np. pomieszczenia kotłowni, jednak z uwagi, że jest to istotna okoliczność z punktu widzenia nabywcy (np. kwestie związane z ponoszeniem kosztów korzystania z kotłowni i wpływu na jej funkcjonowanie, kosztami ogrzewania) okoliczność ta powinna być znana nabywcy (deweloper powinien o tym fakcie poinformować nabywcę).

W razie jednak gdy ustalone zostanie, w oparciu o analizę dokumentów, iż pomieszczenie kotłowni winno stanowić część nieruchomości wspólnej, dopuszczalne będzie dochodzenie roszczeń z tytułu samowolnego zajęcia części nieruchomości wspólnej bez wiedzy i zgody pozostałych właścicieli lokali. W takiej sytuacji, wspólnocie (pozostałym właścicielom lokali) służy zaś roszczenie windykacyjne, przewidziane w art. 222 §1 KC, zgodnie z którym to przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Przypisy