Osoba uprawniona do lokalu mieszkalnego - na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – dokonała przed laty samowolnego przesunięcia drzwi wejściowych do swojego lokalu usytuowanego na 1 piętrze 3-pietrowego wielorodzinnego budynku mieszkalnego, anektując w ten sposób część nieruchomości wspólnej (część korytarza klatki schodowej z szachtami technicznymi, biegnącymi w tym samym pionie przez wszystkie 4 kondygnacje naziemne), Zarządcą budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa. Wszystkie lokale przydzielone jako SWPL.
W szachcie nr 1 biegnie instalacja gazowa z możliwością podłączenia liczników gazowych dla dwóch sąsiadujących lokali mieszkalnych na każdej kondygnacji; w szachcie nr 2, równoległym, biegnie instalacja elektryczna, z licznikami dla lokali i wyłącznikiem prądu.
W tym przypadku, obydwa sąsiadujące lokale mieszkalne są w dyspozycji tej samej rodziny (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) i są przedmiotem wynajmu osobom trzecim (odrębni najemcy). Obydwa lokale nie korzystają od lat z urządzeń gazowych (liczniki gazowe zostały zdemontowane), lecz - w każdej chwili - mogą zostać ponownie podłączone.
Wskutek wystąpienia niedawno zdarzenia zalania lokalu, który n i e m a dostępu do swojego wyłącznika prądu (i licznika), koniecznym było dostanie się do lokalu sąsiadującego (inny najemca), by wyłączyć prąd. Szczęśliwym zbiegiem, najemca lokalu z licznikami był obecny.
Pyt. 1. Czy lokal mieszkalny bez dostępu do swojego licznika energii i wyłącznika prądu spełnia warunki dla samodzielności lokalu?
Pyt. 2 Czy lokal mieszkalny, w którym pozostają na dziś szachty techniczne, spełnia warunki dla samodzielności lokalu?
Pyt.3 Czy część korytarza wspólnego z szachtami technicznymi może być przedmiotem „sprzedaży” przez SM na rzecz powiększenia lokalu mieszkalnego w kontekście odpowiedzialności zarządcy (SM) za utrzymywanie w sprawności instalacji technicznej stanowiącej mienie wspólne ?
Osoba uprawniona do 1-go z tych lokali (samodzielnie) i jednocześnie jako współspadkobierca uprawniony do drugiego z lokali (wskazana jako reprezentant wszystkich współspadkobierców wobec SM) nie podejmuje rozmów ze SM. ŻĄDA potwierdzenia przez SM, że lokale spełniają warunki samodzielności w celu założenia ksiąg wieczystych dla SWPL.
Jak rozwiązać ten problem ?
Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm.; dalej: USM), lokalem w rozumieniu przepisów USM jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 532 ze zm.; dalej: UWL). Tak też, zgodnie z art. 2 ust. 2 UWL, pod pojęciem „samodzielnego lokalu mieszkalnego” należy rozumieć: wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Powyższe stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne, niż mieszkalne.
Jak wskazuje się wobec tego w doktrynie, aby lokal mieszkalny mógł zostać uznany za samodzielny, musi spełniać (tylko lub aż) następujące przesłanki:
musi to być izba bądź zespół izb;
musi być wydzielony trwałymi ścianami;
powinien znajdować się w obrębie budynku. Może być on przy tym położony na jednej bądź kilku kondygnacjach budynku. Przyjmuje się jednak, że lokali nie mogą oddzielać drzwi – nawet na stałe zamknięte;
musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi; i wreszcie
musi służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Z definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego zawartej w art. 2 ust. 2 UWL wynika więc, że jest nim lokal, który spełnia odpowiednie wymagania budowlano-techniczne i z którego można korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 09.02.2005 r., III CK 270/04). Warto odwołać się w tym miejscu także do wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 09.07.2013 r. (II SA/Bd 522/13), w którym wskazano z kolei, iż lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Wobec tego o tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela...
Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem
0
598
