Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

7 czerwca 2021

Pismo do dewelopera – usunięcie wad z tytułu rękojmi

14

Napisaliśmy do dewelopera 3 pisma - zgłoszenia wad z tytułu rękojmi, niestety na żadne pismo nie odpisał pomimo, że napisaliśmy w tych pismach, że oczekujemy na ustosunkowanie się do wymienionych wad w piśmie w terminie 30 dni od jego otrzymania. Ile czasu ma deweloper na ustosunkowanie się do pisma? Czy dobrze pamiętam, że nie ustosunkowanie się do wad wymienionych w piśmie jest równoznaczne z ich przyjęciem? Ile czasu deweloper ma na usunięcie wad wymienionych w piśmie?

Stosownie do art. 556 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC.

W razie zatem wystąpienia wady nieruchomości, jej nabywcy przysługuje uprawnienie do skorzystania z roszczeń przysługujących mu z ustawowej rękojmi za wady oraz z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych. Swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady kupujący realizuje zaś poprzez zgłoszenie wady sprzedawcy. Stosownie przy tym do art. 568 §2 KC, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jednakże, jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem – odpowiednio 5 lat, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu, o ile chodzi o wady nieruchomości.

Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym w doktrynie i orzecznictwie, przy tym również popartym wyjaśnieniami UOKiK, stwierdzoną wadę - w ramach odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi – można zgłosić w dowolnej formie, przy czym dla celów dowodowych wskazuje się, by zgłoszenie to miało jednakże formę pisemną. Żaden przepis prawa nie wymaga również, aby kupujący osobiście musiał zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Tym samym, kupujący może uczynić zadość swojemu obowiązkowi również np. za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Sposób powiadomienia sprzedawcy o wadzie jest bowiem w zasadzie dowolny, byle informacja o tym dotarła do niego w terminie miesięcznym od jej wykrycia (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 02.02.2012 r., I ACa 1394/11).

Zgłoszenie wady – aby było skuteczne wobec sprzedawcy - winno wobec tego zawierać co najmniej:

  1. opis stwierdzonej wady;
  2. określenie żądania, jakie w związku ze stwierdzeniem wady kupujący zgłasza wobec sprzedawcy, a które przewidziane zostało w ramach instytucji rękojmi za wady (np. usunięcie wady budynku).

Na tak otrzymane zgłoszenie wady, sprzedawca winien odpowiedzieć z uwzględnieniem możliwych form reakcji na wadę, w ramach reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi (por. zwłaszcza art. 560 KC). Warto jednakże zaznaczyć, iż kupujący wraz z opisem wady winien wskazać sposób reakcji na stwierdzoną wadę, jakiej oczekuje od sprzedawcy, tj. czy żąda:

  1. wymiany towaru na nowy;
  2. naprawy towaru;
  3. obniżenia ceny;
  4. czy też składa oświadczenie o odstąpieniu od umowy (o ile wada jest istotna).

Choć to więc kupujący decyduje o wyborze uprawnienia, jakie pragnie zrealizować z tytułu rękojmi w stosunku do sprzedawcy, to sprzedawca ma jednakże możliwość przeciwdziałania wystąpienia skutku w postaci obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy przez kupującego, a dodatkowo zasadniczo sam wybiera, w jaki sposób zostanie to zrealizowane – czy przez wymianę rzeczy wadliwej na wolną od wad, czy też przez usunięcie wady.

Zaznaczenia przy tym wymaga, iż w sytuacji, gdy kupującym był konsument i w związku ze stwierdzoną wadą zażądał od sprzedawcy wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione (art. 5615 KC). Ponieważ ustawodawca nie wprowadził wymogów formalnych dla formy oświadczenia kupującego o wyborze żądania wynikającego z reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, to wskazuje się, że powyższy 14- dniowy termin dla sprzedawcy rozpoczyna swój bieg od dnia doręczenia mu oświadczenia zawierającego żądania kupującego. Sprzedawca powinien zatem w tym terminie jednoznacznie wskazać, czy żądania konsumenta uznaje, czy nie, a więc wymagana jest odpowiedź „merytoryczna”, a więc taka, z której wynika stanowisko sprzedawcy w przedmiocie uznania lub nie żądań kupującego-konsumenta.

W razie nieusunięcia wady przez sprzedawcę, dla ewentualnego późniejszego procesu sądowego istotnym będzie bowiem ustalenie przede wszystkim, czy i jakie wady ze zgłoszonych w terminie i oczywiście w okresie rękojmi, nie zostały przez sprzedawcę usunięte (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 10.05.2013 r., I ACa 363/13).

Przypisy