0
1717
Pytanie: Zarządca przedstawiła plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej w rozbiciu na 12 miesięcy. Jest to pierwszy rok działania wspólnoty. Ona sama z deweloperem podpisywała akt notarialny 15 lutego, my- mieszkańcy akty notarialne podpisywaliśmy w lutym i marcu. Czy zarządca ma prawo w takiej sytuacji rozpisywania kosztów na 12 miesięcy?
REKLAMA
Co radzi ekspert?
Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, jest obowiązany m.in. zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Przedmiotem zebrania, o którym mowa wyżej, powinny być zaś kwestie związane z uchwaleniem rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 30 ust. 2 pkt 1 UWL). Podkreślania w tym miejscu zaś wymaga, iż czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a więc czynnością wymagającą zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale jest właśnie przyjęcie rocznego planu gospodarczego (art. 22 ust. 3 pkt 2 UWL).
Jak sama nazwa przy tym zaś wskazuje, plan gospodarczy dla danej wspólnoty mieszkaniowej jest planem rocznym, a więc ustala się go na okres przedziału jednego roku kalendarzowego. Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z art. 29 ust. 1a UWL, okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. W związku z powyższym, ustalenie poprzez uchwałę dla rozliczenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (np. koszty centralnego ogrzewania), innego okresu niż rok kalendarzowy stanowi naruszenie art. 29 ust. 1a UWL (vide: wyr. SA w Szczecinie z 15.01.2015 r., I ACa 727/14). Brak jest również wobec tego podstaw do zastępowania rocznego sprawozdania zarządu fragmentarycznym sprawozdaniem za okres kilku miesięcy. Przyjęcie w drodze uchwały takiego sprawozdania w miejsce sprawozdania za cały rok narusza bowiem zasadę określoną w art. 29 ust. 1a UWL (vide: wyr. SA we Wrocławiu z 06.02.2013 r., I ACa 1415/12).
Jak wskazuje się to przy tym w orzecznictwie, realizacja planów gospodarczych ma znaczenie zaś dla określenia zaliczek i dla udzielenia absolutorium na podstawie wykonania planów przez zarząd. Poza ogólnym obowiązkiem uchwalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu przepisy UWL nie precyzują bliżej wymogów planu. Przyjmuje się jednak, że skoro roczny plan zarządzania nieruchomością wspólną stanowi podstawę określenia opłat na pokrycie kosztów zarządu to powinien zawierać wykaz ważnych czynności, których wykonanie przewiduje się w najbliższym roku oraz ocenę (kalkulację) przewidywanych kosztów ich wykonania (vide wyr. SA w Krakowie z 30.07.2014 r., I ACa 682/14). Jednocześnie, wymóg ustawowy, aby corocznie ustalać opłaty na zarząd nieruchomością wspólną ma na celu umożliwienie właścicielom lokali kontroli wysokości opłaty, która jest uzależniona od kosztów zarządu utrzymania nieruchomości wspólnej. Zatem co roku podlegają one analizowaniu w kontekście wydatków, jakie wspólnota poniosła w poprzednim roku i jakie planuje wydać w danym roku (vide: wyr. SA w Warszawie z 02.07.2014 r., I ACa 30/14).
Co przy tym zaś istotne, plan gospodarczy na najbliższy rok z założenia dotyczy okresu przyszłego, a nie wstecznego. Zatem przyjęciu planu gospodarczego, który ma być wykonany np. w 2021 r. dopiero mocą uchwały podjętej w styczniu 2022 r. jest sprzeczne z przepisami UWL oraz zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (vide: wyr. SO w Siedlcach z 02.12.2013 r., I C 283/13).
