Pożar lokalu a zwolnienie z opłat

W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu, będącego członkiem wspólnoty wyróżnia się dwie kategorie wydatków, tj.

1. koszty zarządu nieruchomością wspólną
2. wydatki związane z utrzymaniem lokalu w których wspólnota pośredniczy (dostawa mediów do poszczególnych lokali np. woda, energia cieplna).

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy o własności lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie tego udziału następuje w akcie notarialnym ustanowienia jego odrębnej własności i podlega wpisowi w księdze wieczystej, a zarząd związany jest tymi zapisami i nie ma prawa do samodzielnego liczenia tego udziału.

Składniki drugiej kategorii wydatków to wydatki ponoszone przez właściciela związane z utrzymaniem jego lokalu  najczęściej chodzić będzie o tzw. media (np. energia cieplna, woda), które rozliczane są za pośrednictwem wspólnoty. Zarząd Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W jednym i drugim przypadku skoro określenie tych zaliczek zostało określone w formie uchwały powinno prowadzić to zarząd do wnioski, że to czynność przekraczająca zwykły zarząd a więc zwolnienie właściciela z ich płatności przekracza uprawnienia zarządu. Jednak przekracza to też uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej zwłaszcza w przypadku zaliczek na koszty zarządu.

Należy bowiem zrozumieć, że to nie jest uchwała zwalniająca właściciela z ponoszenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną tylko to jest uchwała która rozkłada zaliczkę tego właściciela na pozostałych właścicieli innych lokali tymczasem jak wynika z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej i sprzeczne z prawem jest obciążenie ich kosztami w innej proporcji. Np jeżeli zaliczka na koszty zarządu wynosi we wspólnocie 10000 zł a udział Pana Kowalskiego w nieruchomości wspólnej wynosi 4949/204000 to nie można go obciążyć zaliczką wyższą niż 242,60 zł, a tak by musiało być gdyby jednego z właścicieli wspólnota zwolniła. Bez wątpienia taka uchwała zostanie więc uchylona przez sąd w przypadku zaskarżenia przez właściciela lokalu. Nawet jednak gdyby nie została zaskarżona to jej skutek będzie taki, że nie będzie możliwe we wspólnocie mieszkaniowej dochodzenie zaległości bo wszyscy właściciele lokali będą mieć sprzecznie z prawem rozliczone koszty zarządu.

Trochę odmienna jest sytuacja w przypadku zaliczek na media dostarczane do lokalu bo tutaj wspólnota tylko pośredniczy więc inni właściciele nie zapłacą za sąsiada jeżeli wspólnota zwolni go z wpłaty zaliczek. Z tym, że uchwała nie powinna dotyczyć zwolnienia z poniesienia kosztów tylko z ich zapłaty poprzez wniesienie zaliczek i rozliczeniu właściciela przy dokonaniu rozliczenia zgodnie z terminami przyjętymi przez wspólnotę mieszkaniową w regulaminie. Tutaj można też przyjąć bardziej praktyczne rozwiązanie w którym właściciel zgłasza zarządowi, że nie będzie płacił zaliczek np. za wodę tylko zapłaci w czerwcu koszty wody zgodnie z rozliczeniem, a zarząd znając sprawę idąc właścicielowi na rękę wstrzymuje się z wniesieniem sprawy do sądu o niezapłacone zaliczki przyjmując że w związku z nieużytkowaniem lokalu brak wpłat nie generuje zadłużenia i w czerwcu dokonując rozliczenia kosztów wody na lokale niedopłaty nie będzie lub będzie ona niewielka.

Jeżeli zarząd i właściciele lokalu chcą faktycznie pomóc właścicielowi to najwłaściwszą formą nie naruszają prawa jest zorganizowanie zbiórki środków z którego między innymi będzie można pokryć koszty zarządu. Ustawa z 14 marca 2014 r. o zasadach prowadzenia zbiórek publicznych zniosła obowiązek pozwoleń na zbiórkę publiczną zastępuje je prostymi zgłoszeniami na portalu ZBIÓRKI.GOV.PL Zniesiona została opłata skarbowa dla organizatorów zbiórek oraz obowiązek publikacji sprawozdań w prasie. Zbiórkę może prowadzić między innymi komitet społeczny, który mogą założyć co najmniej trzy osoby. W tej sytuacji mogą być to osoby, które są członkowie zarządu danej wspólnoty mieszkaniowej lub „inni społecznicy” z tej wspólnoty.