Problem z wentylacją

Odpowiedź: Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jak również jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Katalog kosztów zarządu (katalog otwarty) zawarty został przy tym w art. 14 UWL.

Jak podkreśla się to zaś w orzecznictwie, z art. 3 ust. 2 UWL (wskazującego co należy rozumieć pod pojęciem „nieruchomości wspólnej”) a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 UWL należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest zatem art. 14 pkt 1 UWL, z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej (vide: wyrok SA w Łodzi z 6.12.2013 r., I ACa 773/13).

Zgodnie przy tym z §155 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065; dalej: „Rozporządzenie”):

• w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego, oświaty, wychowania, opieki zdrowotnej i opieki społecznej, a także w pomieszczeniach biurowych przeznaczonych na pobyt ludzi, niewyposażonych w wentylację mechaniczną lub klimatyzację, okna, w celu okresowego przewietrzania, powinny mieć konstrukcję umożliwiającą otwieranie co najmniej 50% powierzchni wymaganej zgodnie z §57 Rozporządzenia dla danego pomieszczenia;
• skrzydła okien, świetliki oraz nawietrzaki okienne, wykorzystywane do przewietrzania pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, powinny być zaopatrzone w urządzenia pozwalające na łatwe ich otwieranie i regulowanie wielkości otwarcia z poziomu podłogi lub pomostu, także przez osoby niepełnosprawne, jeżeli nie przewiduje się korzystania z pomocy innych współużytkowników;
• w przypadku zastosowania w pomieszczeniach innego rodzaju wentylacji niż wentylacja mechaniczna nawiewna lub nawiewno-wywiewna, dopływ powietrza zewnętrznego, w ilości niezbędnej dla potrzeb wentylacyjnych, należy zapewnić przez urządzenia nawiewne umieszczane w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych;
• urządzenia nawiewne, o których mowa wyżej, powinny być stosowane zgodnie z wymaganiami określonymi w Polskiej Normie dotyczącej wentylacji w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej.

Niespełnienie wymogów nałożonych w §155 Rozporządzenia skutkuje zaś tym, iż budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Na uwagę zasługuje w tym miejscu zaś stanowisko zajęte przez NSA przykładowo w wyroku z dnia 03.12.2015 r. (II OSK 848/14), w którym to orzeczeniu wyraźnie wskazano, iż należy mieć na względzie, że nieruchomością wspólną - w świetle art. 3 ust. 2 UWL - są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. „współwłasności przymusowej”, są więc instalacje i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Instalacja wentylacyjna jako urządzenie składające się z elementów znajdujących się nie tylko w lokalu, ale również poza nim (ciągi wentylacyjno-kominowe) i jako urządzenie złożone z szeregu składowych części połączonych w instalację wentylacyjną, stanowi funkcjonalną całość, którą należy wobec tego zaliczyć do elementów wspólnych budynku. To przesądza z kolei o tym, że jako całość instalacja wentylacyjna stanowi część nieruchomości wspólnej.

Wobec powyższego, za należyty stan instalacji wentylacyjnej w budynku odpowiada – co do zasady - wspólnota mieszkaniowa.