Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

12 września 2019

Proszę o opisanie jak powinna wyglądać procedura zgłaszania rękojmi za wady w nieruchomości wspólnej do dewelopera? Jakie dokumenty należy przygotować ( uchwały , cesje ) ? Co w przypadku jeśli minął termin rękojmi (był 3 letni) a mamy zweryfikowane wad

0 173
Proszę o opisanie jak powinna wyglądać procedura zgłaszania rękojmi za wady w nieruchomości wspólnej do dewelopera? Jakie dokumenty należy przygotować ( uchwały , cesje ) ? Co w przypadku jeśli minął termin rękojmi (był 3 letni) a mamy zweryfikowane wady w nieruchomości? Czy Wspólnota może wystąpić z roszczeniami do Dewelopera ?

Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań, ochrony interesów kupującego. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter niezależny od winy sprzedającego i zależy tylko od wystąpienia wady. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi nawet jeżeli odpowiedzialność ta nie jest zapisana w umowie. Tak surowa odpowiedzialność złagodzona jest przez ustanowienie krótkich terminów dochodzenia roszczeń gdyż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie pięciu lat (uprzednio 3 lat), licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Wydanie należy rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania mieszkaniem, w praktyce jest to najczęściej tzw. przekazanie kluczy. Nie należy też wydania mylić z przeniesieniem na kupującego własności lokalu na podstawie aktu notarialnego, które może nastąpić zarówno przed wydaniem jak i po wydaniu lokalu. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadkach gdy wymagają tego przepisy). Zdarza się jednak, że deweloper wydaje lokal przed uzyskaniem tej decyzji, tymczasem przystąpienie do użytkowania obiektu przed uzyskaniem tej decyzji jest nielegalne. Stąd też wydanie budynku powinno właściwie nastąpić dopiero po uzyskaniu powyższej decyzji, zwłaszcza, że poprzedzona jest ona kontrolą prowadzoną przez organy nadzoru budowlanego, co pozwala wykryć ewentualne wady. Jednakże wydanie rzeczy ma co do zasady charakter czynności faktycznej, nie zaś prawnej. Nie można uznać więc wydania dokonanego przed wydaniem przedmiotowej decyzji za „nieważnego” i w związku tym liczyć terminu wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi od innego punktu czasowego np. od dnia wydania decyzji. W związku z tym, że nieruchomość wspólna objęta jest współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań przyjmuje się, że została wydana wraz z wydaniem lokali. Zatem terminy dochodzenia roszczeń będą różne dla poszczególnych właścicieli. W przypadku każdego lokalu termin rękojmi także odnośnie nieruchomości wspólnej kończy się w różnym czasie.. Obok roszczenia z tytułu rękojmi można żądać odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W tym przypadku termin przedawnienia roszczenia upłynie po 10 latach. Jednak aby domagać się odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy wada musi istnieć od samego początku, a nie powstać dopiero w trakcie użytkowania. Warto również podkreślić, że do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości gdyż to on jest stroną umowy z deweloperem. Dlatego też kupujący nieruchomość na tzw. rynku wtórnym nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi nawet jeżeli okres rękojmi jeszcze nie upłynął. Kolejny nabywca może uzyskać uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jedynie w sytuacji, gdy w umowie zawartej ze zbywcą nieruchomości dokonano dodatkowego przeniesienia tych uprawnień lub dokonano tego w oddzielnej umowie. We wspólnocie mieszkaniowej rękojmia będzie dotyczyć dwóch odrębnych nieruchomości. Wady mogą bowiem dotyczyć poszczególnych lokali i to sprawa pomiędzy deweloperem, a kupującym. Wady mogą dotyczyć też nieruchomości wspólnej i w tej materii wspólnota mieszkaniowa powinna podejmować kroki zmierzające do rozwiązania problemu i usunięcia wady. Jednak wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie na drogę sądową za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku sygn.akt III CZP 48/04. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym, a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do sądowego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Sąd Najwyższy wskazał jednak w uchwale sposób pozwalający na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę mieszkaniową i wyręczenie właścicieli lokali. Według sądu wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom lokali. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale dochodzenie odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej jest związane z indywidualnymi umowami nabycia lokali, które zawierali poszczególni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa. Z tego tytułu właścicielom l...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy