Proszę o pomoc w wyjaśnieniu jak wspólnota mieszkaniowa może uniknąć kary za bezumowne korzystanie z terenu, której domaga się gmina? Budynek wspólnoty wydzielony jest po obrysie i żeby dostać się do klatek schodowych trzeba przejść po chodniku należącym

Jeżeli ktoś włada nieruchomością bez tytułu prawnego np. bez umowy dzierżawy podpisanej z właścicielem mamy wówczas do czynienia z tzw. bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy. Osoba dopuszczająca do takiej sytuacji, czyli zajmująca czyjąś nieruchomość bez porozumienia z właścicielem musi sobie zdawać sprawę, że za bezumowne korzystanie z rzeczy, właścicielowi należy się wynagrodzenie, które jest formą odszkodowania. Warto jednak pamiętać, iż roszczenie to można zgłosić tylko wtedy, gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia od osoby, która zajęła jego nieruchomość bez porozumienia z nim ustala się na poziomie czynszu, który by mu faktycznie przypadł z tytułu najmu lub dzierżawy tej nieruchomości (czynsz wolnorynkowy). Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15.09.2005 roku sygn. II CK 61/05. Podstawą obliczenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne jakie z tej nieruchomości mógłby uzyskać właściciel zawierając umowę najmu czy też dzierżawy tej nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia – wysokość tego wynagrodzenia powinno się ustalać według stawek cen rynkowych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2010 roku, sygn. akt I CSK 312/09 „wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinna być ustalona w oparciu o stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy (pożytki cywilne), jakie właściciel mógł uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy Sąd Najwyższy w wyroku z 29.9.2011 roku przesądził natomiast, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może przekraczać jej wartości, a o metodzie liczenia rekompensaty decyduje zakres ograniczenia własności nieruchomości (IV CSK 84/11). Sąd podkreślił, iż metoda czynszowa jest stosowana wtedy, gdy właściciel w ogóle nie może korzystać z zajętej nieruchomości. Jeżeli bezumowne korzystanie jedynie ogranicza własność musi być użyta metoda uwzględniająca zakres naruszenia. Ocena sytuacji zawsze będzie należała do sądu, który oceni czy wysokość żądanego w pozwie roszczenia jest uzasadniona i ewentualnie dokona jej przeszacowania. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości określane jest jednorazowo za cały miniony okres korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie może być jednak dochodzone na przyszłość. Termin przedawnienia roszczeń wynosi 10 lat, a zatem jeżeli bezumowne korzystanie trwa dłużej uzyskamy wynagrodzenie tylko za ostatnie 10 lat. Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego sygn.akt I CSK 295/12 jeżeli wspólnota mieszkaniowa korzysta z terenu miasta bez umowy zapłaci wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nawet wówczas gdy wspólnota wykorzystuje teren zgodnie z przeznaczeniem i nawet jeżeli jej działania nie pozbawiły miasta zupełnie faktycznego władztwa nad tą częścią nieruchomości, a tylko ograniczyły jej uprawnienia właścicielskie. W przedmiotowej sprawie chodziło o teren będący własnością miasta, którym administrował Zarząd Terenów Publicznych, a który to teren w planie sytuacyjnym został przeznaczony do korzystania jako droga wewnętrzna - droga pożarowa do budynku wspólnoty, która korzystała z niego bez zawarcia umowy z miastem i bez wynagrodzenia. Znaki drogowe, szlabany, słupki i inne oznaczenia były uzgadniane i lokalizowane przez inwestora budynku. Wspólnota wykorzystywała sporny teren jako wewnętrzną drogę pożarową i miejsce postojowe dla samochodów mieszkańców budynku, wygrodziła go na własne potrzeby i ograniczyła wjazd innych pojazdów (szlaban). Jednak jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 05.08.2014 roku sygn.akt I ACa 293/14 okoliczność, że niektóre osoby zamieszkujące w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową korzystają z chodnika usytuowanego na sąsiednim gruncie nie dają podstaw do uznania, że wspólnota jest samoistnym posiadaczem tej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda. Z nieruchomości powoda korzystają także inne osoby. Powód nie wykazał aby nieruchomość powoda w części zajętej przez chodnik była w posiadaniu wspólnoty mieszkaniowej. Twierdzenia powoda jakoby udowodnił, że z chodnika usytuowanego na jego nieruchomości korzystali wszyscy członkowie wspólnoty są gołosłowne. Wspólnota nie odpowiada za zobowiązania poszczególnych jej członków korzystających z cudzej nieruchomości. W judykaturze przyjmuje się, że za zarząd rzeczą wspólną członków wspólnoty może uznawać także działania dotyczące cudzego terenu w celu polepszenia sytuacji członków wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie VI ACa 530/103). Sytuacja tego rodzaju nie ma miejsca w niniejszej sprawie. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie dążył do przejęcia władztwa nad częścią nieruchomości powoda stanowiącej chodnik dla pieszych w celu poprawienia komunikacji swoich członków. Wręcz przeciwnie twierdził, że chodnik ten nie jest niezbędny członkom wspólnoty i powód winien podjąć działania zmierzające do ochrony swej własności przed naruszeniami przez poszczególne osoby. W tej sytuacji korzystanie z chodnika przez niektórych członków wspólnoty należy uznać za ich indywidualne naruszenie cudzej własności a nie przejaw traktowania przez wspólnotę cudzego gruntu jako swej własności (samoistne posiadanie). Kiedyś powszechną praktyką przy wyodrębnieniu własności lokal...