Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

2 września 2020

Przed laty (1997) wydzielono część piwnicy budynku z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Nastąpiła formalna i urzędowa zmiana sposobu użytkowania na lokal biurowy, który został przydzielony konkretnej osobie na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa

0 85
Przed laty (1997) wydzielono część piwnicy budynku z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Nastąpiła formalna i urzędowa zmiana sposobu użytkowania na lokal biurowy, który został przydzielony konkretnej osobie na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SPWL). Przez ten lokal przebiegają instalacje techniczne z zaworami odcinającymi, biegnące do lokali mieszkalnych na wyższych kondygnacjach w tym pionie. Za stan techniczny instalacji odpowiada spółdzielnia jako zarządca budynku. Początkowo lokal korzystał z mediów za pośrednictwem spółdzielni. W lokalu dokonano (lub nie dokonano) zmian instalacji wewnętrznej, Spółdzielnia nie posiada jakiejkolwiek dokumentacji, ani projektowej ani powykonawczej dla tego lokalu. Nie ma więc potwierdzenia, czy lokal korzysta, czy jednak nie korzysta z mediów (c.o i cwu) dostarczanych z kotłowni w budynku. Użytkownik nie płaci za nie twierdząc, że nie korzysta. W lokalu jest zainstalowany piec 2-funkcyjny, lecz – w wyniku zabudowy płytami K-G nie da się stwierdzić, czy rzeczywiście jest samodzielny w tym zakresie, ani też wykluczyć że korzysta z ciepła spółdzielni, nie płacąc za nie. Wydział Urbanistyki i Architektury oraz PINB w odpowiedzi na wniosek kolejnego zarządu sp-ni o udostępnienie dokumentacji lokalu stwierdziły, że nie można jej wydać, bo… dokumentacja zaginęła. Lokal przydzielono osobie, która w okresie załatwiania zgód na zmianę sposobu użytkowania pełniła funkcje prezesa zarządu spółdzielni. Była więc bezpośrednio zainteresowana. Dokumentacji lokalu nie ma w archiwum spółdzielni. Zaginęła lub nigdy nie została przekazana przez zainteresowanego. Dziś, spadkobiercy tej osoby i współuprawnieni do SWPL zakazują wejścia do lokalu w jakichkolwiek celach kontrolnych sprawdzenia przebiegu instalacji technicznych. Pytanie 1: jakie kroki powinna i może podjąć spółdzielnia jako zarządca budynku i właściciel całej nieruchomości budynkowej, by stwierdzić stan faktyczny ? Pytanie 2: czy, skoro z tej części piwnicy zajętej przez ten lokal wychodzą i przebiegają instalacje techniczne (c.o. cwu, gazowa, elektryczna i dwa piony wod-kan) do lokali na wyższych kondygnacjach, może otrzymać zaświadczenie o samodzielności lokalu ? czy jest to wykluczone ? Pytanie 3: Spadkobiercy domagają się zgody spółdzielni na założenie księgi wieczystej dla SWPL tego lokalu (wystawienia stosownego zaświadczenia dla sądu). Jakie ograniczenia winna zgłosić/sformułować spółdzielnia (Dział III KW) w opisanej sytuacji ? Czy spółdzielnia może odmówić wydania zaświadczenia dopóki nie dokona inwentaryzacji instalacji technicznych w lokalu ?

Stosownie do art. 61 ust.1 ustawy z dnia 15.12.2000 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm.; dalej: USM), jedynie w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo zaś wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Z kolei, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:  dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;  zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni. Powyższe umożliwia z kolei spółdzielni, jako właścicielowi i zarządcy budynku, realizację ustawowo nałożonego na nią obowiązku wynikającego z art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 07.07.1964 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) - vide: wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 23.05.2017 r. (I C 597/16). Ponieważ przepis art. 61 ust. 3 USM nie precyzuje formy ustalenia terminu udostępnienia lokalu, to przyjmuje się, że może to nastąpić zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej. Jak wskazuje się to zarazem w tym miejscu w doktrynie, intencją wprowadzenia przepisów art. 61 ust. 1 USM było zapewnienie spółdzielni – jako zarządcy nieruchomości objętych przepisami USM – możliwości interweniowania w przypadku awarii występujących w zarządzanych przez nią budynkach oraz zapewnienie jej łatwego dostępu do lokalu w celu realizacji zaplanowanych przez spółdzielnię prac – bez względu na to, czy są to lokale stanowiące przy tym własność spółdzielni, czy też nie. W braku zgody na udostępnienie lokalu, spółdzielnia nie ma jednakże prawa do wejścia do lokalu wbrew woli jego lokatora, czy to w asyście funkcjonariuszy Policji czy też Straży Miejskiej (tj. w drodze analogii do regulacji zawartej w art. 61 ust. 1 USM), gdyż obowiązujące przepisy nie wyposażają członków zarządu spółdzielni w takie kompetencje, zaś sam przepis prawa nakładający określone obowiązki nie stanowi samoistnej podstawy do zastosowania przymusu. Jeżeli więc osoba korzystająca z lokalu odmawia udostępnienia mieszkania w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, spółdzielnia mieszkan...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy