Przekazanie własności lokalu a windykacja zadłużenia

Odpowiedź: Stosownie do art. 155 §1 ustawy z dnia 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: KC), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli przedmiot zdziałanej darowizny stanowi zaś prawo własności wyodrębnionego lokalu, z którego nabyciem wiąże się zaś uzyskanie statusu członkowskiego w danej wspólnocie mieszkaniowej, to wskazać należy, iż zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.; dalej: UWL) – z tą też chwilą przechodzą na nowego właściciela obowiązki związane z ponoszeniem ciężarów związanych z nabytym prawem, w tym zaś zakresie ponoszeniem tak wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, jak również uczestnictwem w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Z wniesionych zaliczek wspólnota mieszkaniowa ma przy tym obowiązek rozliczyć się z właścicielami lokali, jednak rozliczenie to może nastąpić w różny sposób (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 26.1.2011 r., II CSK 358/10; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17.7.2013 r., I ACa 329/13). Co do zasady, z zaliczek wspólnota mieszkaniowa rozlicza się po okresie rozliczeniowym, którym jest rok kalendarzowy (art. 29 i 30 UWL). Rozliczenie to następuje zaś z aktualnym właścicielem lokalu i to niezależnie od okoliczności, czy w trakcie roku kalendarzowego doszło do zmiany właściciela lokalu. Jeżeli zatem w wyniku rozliczenia powstanie prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty, to uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Uprawnienie do zwrotu zaliczek nie ma bowiem charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu (vide: wyr. Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 31.07.2019 r., XII C 467/19). Mając zatem na uwadze, że z chwilą darowizny lokalu mieszkalnego, prawo własności tegoż lokalu przechodzi na obdarowanego, z tą też chwilą (o ile strony nie postanowiły inaczej) przechodzą na obdarowanego wszelkie ciężary związane z tym lokalem. Wspólnota nie ma więc innej możliwości, jak rozliczyć się tylko z nowym właścicielem. Inne bowiem działanie pozostawałoby w sprzeczności z powołanym już wyżej art. 155 §1KC.

Błędem przy tym dość często popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest twierdzenie, że dług z tytułu kosztów zarządu obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Lokal nie może być dłużnikiem. Konsekwencją tego błędnego myślenia jest zaś próba dochodzenia zaległości poprzedniego właściciela od nabywcy lokalu, np. po sprzedaży czy darowiźnie mieszkania. Mimo bowiem przejścia na nabywcę korzyści i ciężarów związanych z rzeczą, to jednakże przejście na nabywcę korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. Dłużnikiem pozostaje zatem w dalszym ciągu ten, który nie zapłacił, nawet gdy przestał już być właścicielem mieszkania, za które zalega. Zaliczki z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się bowiem w dług obciążający konkretną osobę będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku więc do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lub darowizny lokalu były właściciel nie pozbywa się zatem długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca z kolei przez samo nabycie własności lokalu nie staje się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Utrwalone w orzecznictwie jest bowiem stanowisko, że przejście korzyści i ciężarów w przypadku zbycia nieruchomości odnosi się do tych tylko ciężarów i korzyści, jakie powstały po wydaniu rzeczy. Jeżeli chodzi więc np. o odszkodowanie dotyczące zbytej nieruchomości przypadające za okres wcześniejszy, to mogłoby ono przejść na nabywcę tylko na podstawie szczególnej umowy.

Niezgodne przy tym z prawdą oświadczenie darczyńcy przy okazji dokonywania darowizny w zakresie wskazania np. na stan wolności przedmiotu darowizny od długów lub skierowanych w stosunku do niego postępowań sądowych czy egzekucyjnych, rodzi co to zasady odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku jedynie pomiędzy darczyńcą a obdarowanym. Dla wierzyciela darczyńcy istotna może być jedynie kwestia, czy w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny. Jeżeli tak, domniemywa się, iż dokonując darowizny, działał on ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. To samo dotyczy wypadku, gdy dłużnik stał się niewypłacalny wskutek dokonania darowizny. Ustalenie powyższej okoliczności posłużyć może zaś ochronie interesów wierzyciela w toku właściwego postępowania sądowego.