Przygotowanie planu gospodarczego dla wspólnoty

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”) właściciel ponosi zarówno wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jak też jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z kolei, wysokość partycypacji w tych kosztach uzależniona została od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 UWL). Podstawową zasadą jest przy tym ustalanie wielkości udziału zgodnie z art. 3 ust. 3 UWL, zgodnie z którym, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada zaś stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jak wynika z powyższego, jedynym wyznacznikiem w ustaleniu wysokości opłat obciążających właścicieli lokali jest wielkość udziału posiadanego w nieruchomości wspólnej. Poza zaś przypadkiem określonym w art. 12 ust. 3 UWL, brak jest dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11.12.2019 r., I ACa 117/19). Ponieważ zatem zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali stanowią sposób pokrywania kosztów zarządu, to prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Nie jest bowiem możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.

Ustawodawca przewidział przy tym różne wyjątki od powyższej zasady ogólnej, związanej z ustaleniem wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Tak też, zgodnie z art. 3 ust. 7 UWL, w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych (lub w sposób inny niż określony w art. 3 ust. 3 UWL), a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się jednakże, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W przedstawionym zagadnieniu należy zatem w pierwszej kolejności ustalić przyczynę, dla której cześć z komórek lokatorskich zaliczona została do powierzchni użytkowej, a część nie oraz jaką zasadą (zaliczenia lub też nie) przyjęto przy pierwszej czynności wyodrębniania i sprzedaży lokalu co do pomieszczeń przynależnych. Zdarzyć się bowiem może, iż co do zasady przyjęto, że pomieszczenia przynależne (komórki lokatorskie) mimo wyodrębniania i sprzedaży indywidualnych lokali stanowić będą jednakże część nieruchomości wspólnej, zaś na przełomie ostatnich kilkunastu/kilkudziesięciu lat część właścicieli lokali zdecydowała się na „wykup” na własność niektórych z komórek lokatorskich, co skutkowało z kolei zmianą wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej z uwzględnieniem właśnie wielkości powierzchni nabytych na własność komórek, po ich wydzieleniu z nieruchomości wspólnej i sprzedaży. Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie, właściciele lokali mogą (a właściwie powinni) - po wyodrębnieniu wszystkich lokali - podjąć w takiej sytuacji działania zmierzające do prawidłowego określenia udziałów i w taki sposób, aby ich suma równała się 1. Umowa, o jakiej mowa w art. 3 ust. 7 UWL nie jest przy tym jedynym środkiem, za pomocą którego dokonać można zmiany wielkości udziałów (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10.01.2013 r., VI ACa 968/12). Oczywistym jest bowiem, że prawidłowe określenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest istotne z punktu widzenia prawidłowego zarządu rzeczą wspólną i podejmowania uchwał. W przypadku zatem, gdy nie została zawarta umowa wskazana w art. 3 ust. 7 zdanie drugie UWL, właściciele lokali mogą wolą większości doprowadzić do takiego stanu, jaki powinien wynikać z art. 3 ust. 3 - 5 UWL. Możliwość doprowadzenia do stanu określonego w art. 3 ust. 3 - 5 UWL wolą większości właścicieli lokali, nie zaś w drodze umowy wszystkich właścicieli, zapewniona została zaś w art. 22 ust. 2 UWL w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5a UWL. Konieczne będzie zatem podjęcie uchwały zmierzającej do prawidłowego określenia powierzchni nieruchomości i prawidłowego określenia w związku z tym udziałów w nieruchomości wspólnej.