Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pytanie do eksperta

4 marca 2019

Rok temu, na terenie wspólnoty mieszkaniowej, w wyniku awarii drogi wewnętrznej z której każdego dnia korzystało kilkadziesiąt samochodów, w kilku miejscach zapadała się jej nawierzchnia, tworząc głębokie i niebezpieczne zapadliska. Właściciele pojazdów

0 188
Rok temu, na terenie wspólnoty mieszkaniowej, w wyniku awarii drogi wewnętrznej z której każdego dnia korzystało kilkadziesiąt samochodów, w kilku miejscach zapadała się jej nawierzchnia, tworząc głębokie i niebezpieczne zapadliska. Właściciele pojazdów grozili skierowaniem spraw do sądu w przypadku uszkodzenia swoich samochodów. Na zlecenie zarządu wspólnoty specjalistyczna firma przeprowadziła oględziny i stwierdziła, że awarii uległa podziemna instalacja deszczowa, która wymaga natychmiastowej naprawy. W wyniku prac okazało się, że poza uszkodzoną studzienką, na odcinku 20 metrów zarwane są rury odprowadzające wodę. Ku zadowoleniu właścicieli samochodów awaria została usunięta, a nawierzchnia drogi naprawiona. Ubiegłoroczne zebranie ogółu właścicieli, które odbyło się w czasie naprawy drogi, podjęło uchwałę o pokryciu kosztów tych prac z funduszu remontowego wspólnoty. Obecnie, dwoje właścicieli lokali wspólnoty domaga się wyjaśnień i przestawienia im podstawy prawnej rozpoczęcia naprawy drogi. Ich zdaniem nie było wcześniejszej uchwały pozwalającej na zlecenia takich prac. Czy w takiej sytuacji drogę należało całkowicie zamknąć na kilka tygodni, a nawet miesięcy i czekać na wynik głosowania, czy można było usunąć awarię niezwłocznie?

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Pojęcia te występują zarówno w kodeksie cywilnym, w kodeksie rodzinny i opiekuńczym, kodeksie postępowania cywilnego, a także w ustawie o własności lokali. W żadnym z tych aktów prawnych nie znajdują się jednak definicje tych pojęć. Wynika to jednak ze świadomego działania ustawodawcy gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. W efekcie oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności. Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art.22 ust 3 ustawy o własności lokal. Jednak błędem byłoby twierdzenie, że każda czynność nie wymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwłaszcza zwrot w szczególności. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami bezsprzecznie należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd. Wyróżnia si...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy