0
586
Czy dopuszczalna jest treść uchwały: „Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej postanawiają, wyrazić zgodę na rozliczanie kosztów drobnych prac remontowych oraz wszelkich dodatkowych usług do kwoty 2000 zł brutto (słownie: dwa tysiące złotych 00/100) ze środków zgromadzonych na rachunku funduszu remontowego Wspólnoty, z zastrzeżeniem, że wszystkie prace będą wykonywane na zlecenie lub za wiedzą Zarządu Wspólnoty, a faktury za usługi będą opłacane po uprzednim ich podpisaniu przez co najmniej jednego członka Zarządu Wspólnoty”?
Co radzi ekspert?
Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Dopiero zatem do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Jak wynika z powyższego, ustawodawca przesądził zakres uprawnień w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną przez zarząd wspólnoty wskazując, iż w zakresie czynności zwykłego zarządu, ich wykonywanie leży w samodzielnej gestii zarządu wspólnoty. W odniesieniu bowiem do czynności, o których mowa w art. 22 ust. 1 UWL (które w praktyce występują zdecydowanie częściej), zarządowi przysługuje więc samodzielna kompetencja do reprezentacji – wynikająca z samego faktu skutecznego powołania danej osoby na funkcję członka zarządu. Oznacza to, że właściciele lokali w drodze uchwały nie mogą odebrać lub ograniczyć wskazanej kompetencji zarządu do samodzielnego działania, zaś uchwała, która ingerowałaby w zakres tej samodzielności byłaby nieważna.
Z analizy treści komentowanej uchwały wynika zatem, iż – przynajmniej w pierwszej jej części, gdyż druga część mogłaby zostać objęta regulaminem funkcjonowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, za wyjątkiem jednak części uprawniającej do akceptacji w imieniu wspólnoty faktur VAT wystawianych przez usługobiorców z naruszeniem zasady wskazanej w art. 21 ust. 2 UWL – uchwała ta może wywoływać uzasadnione wątpliwości co jest dopuszczalności w świetle regulacji zawartej w omówionym wyżej, art. 22 ust. 1 UWL, a zatem, iż w sposób niedopuszczalny ogranicza ona samodzielność zarządu w zakresie podejmowania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zatem w tym zakresie jest nieważna.
Jak wskazuje się to jednakże w doktrynie, jeżeli uchwała właścicieli lokali ograniczałaby kompetencje zarządu wspólnoty do podejmowania czynności zwykłego zarządu (np. w ten sposób, że zaliczałaby do nich czynności, które na zasadach ogólnych nie wymagają zgody właścicieli lokali), to skutkowałoby to zmianą dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Taka ocena prowadzi zaś do wniosku, że uchwała w tej sprawie musiałaby zostać zaprotokołowana przez notariusza zgodnie z wymaganiami art. 18 ust. 2a UWL. Jeżeli zaś sposób zarządu nieruchomością wspólną nie został określony do tej pory w sposób wskazany w art. 18 ust. 1 UWL, to taka zmiana zasad zarządu w stosunku do reguł ustawowych wymagałby zawarcia przez właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego, określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną.
